举例来说,B购买了A的房屋,按照规定,A和B应该共同向登记机构申请房屋转移登记,因此,A和B都享有登记申请权。房屋从A的名下转移到B的名下,B是登记权利人,A是登记义务人,按照合同约定,B有权利请求A配合申请登记,A有义务协助B办理转移登记。若届时A不配合办理登记,则B可以向法院要求行使对A的登记请求权,强制A履行协助登记义务。这是不动产登记的一般情形,通过正常的登记申请权或者登记请求权的行使就可以实现登记。
实践中,还存在一些特殊情形。比如,B购买了A的房屋,在未办理转移登记情况下,B将房屋转售给C。尽管B未取得房屋所有权,但其与C签订的房屋买卖合同是有效的。而房屋要过户到C名下,就必须先过户到B名下。此时,如果B不与A办理转移登记,C将束手无策。因为C对B享有转移登记请求权,B对A享有转移登记请求权,C对A并不享有登记请求权。还比如,A的房屋由B、C、D共同继承,按规定应当由B、C、D共同申请办理转移登记。但如果B、D不提出申请,C申请登记也面临困难。实际上,两个案例中,C遇到的登记难问题,只要允许其代位申请就可以迎刃而解。具体而言,在第一种情形中,允许C作为B的债权人代位行使B对A的转移登记请求权;在第二种情形中,允许C代位其他继承人办理转移登记。
因此,代位申请就是在当事人怠于申请登记时,即应当申请、能够申请而不申请登记时,利害关系人为了保全自己或者全体共有人的利益,以自己的名义向不动产登记机构申请登记。此时,代位申请人取得与被代位人相同的权利和义务,比如提出和撤回登记申请的权利,第三人拒绝履行后通过司法程序强制第三人履行的权利,以及保证申请材料真实、缴纳税费的义务等。
对于此类案例,浙江省高级人民法院《关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见(试行)》第11条规定,“城市房屋经多次转手买卖,均未办理过户登记手续,最后一手买受人起诉前手出卖人,要求协助办理过户登记手续的,应当将登记权利人列为第三人参加诉讼,并可判决其协助办理过户登记手续。对于参与中间流转的其他出卖人,可视案情需要追加为第三人”。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第25条规定,“房屋连环买卖均未办理所有权转移登记,最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼,请求协助办理房屋所有权转移登记的,人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。被告以及第三人不能提出抗辩或者抗辩理由不成立的,可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。第三人提出的抗辩理由成立的,人民法院可依照合同法第一百一十条第一项的规定驳回最终买受人的诉讼请求”。
法院通过要求相关方协助过户的方式来实现当事人依次办理不动产转移登记,但只要其中有一方不予协助,最后买受人就只能申请法院强制执行,并且囿于合同相对性,有效约束第三人难度较大。这样,为了实现登记请求权,就需要提起多次诉讼,维权成本较高。有的法院还创设中间省略登记,直接跳过中间交易环节,由登记权利人直接向最后买受人进行过户。这种方式违反连续登记原则,涉及逃税避税,备受争议。
还比如,在拆迁安置房购买权交易中,出卖人将购房指标转让给买受人,买受人支付转让费和房款,当房屋可以办理转移登记时,出卖人往往以房价上涨为由,不办理不动产权证书,拒绝配合买受人办理过户登记。此时,买受人只能起诉出卖人,并将开发企业作为第三人。如果出卖人不与开发企业先行办理转移登记,买受人的诉讼请求也难以实现。因此,有必要建立不动产登记代位申请制度,当义务人不配合登记申请时,由法院赋予权利人登记申请代位权,直接代替义务人与第三人申请相关登记。
同样,在不动产共有情形中,共有不动产应当由共有人共同申请。由于共有人都有登记申请权,且彼此之间不存在登记请求权,若一部分共有人不申请登记,共有不动产就无法进入登记程序,除非持法院关于共有关系的法律文书。此时也有必要建立代位申请制度。在共有关系明确的情况下,当部分共有人不申请登记时,允许共有人中的一人或者几人为了全体共有人的利益代位申请登记。
实际上,我国有的地方对不动产登记代位申请已有相关探索,比如《株洲市房屋登记办法》第16条规定,“债权人依法享有代位权的,如果债务人应当办理房屋登记而怠于办理的,债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位债务人办理房屋登记。代位人在申请登记时应提出法院许可代位的证明材料”。
我国民法学者也呼吁建立代位申请制度,比如北京大学常鹏翱教授建议,“把申请登记的权利作为代位权的适用对象,即在有权申请登记之人怠于申请登记,与其有利害关系之人为了保全自己利益,有权以自己名义代位申请登记,这能适用于某一位或某一些继承人代位其他继承人申请继承登记等情形”。
从世界范围看,不动产登记代位申请制度是一项较为成熟的制度,在日本和中国台湾地区早有规定。比如《日本不动产登记法》第46条之二规定,债权人依民法典第423条的规定,代位债务人申请登记时,应于申请书中记载债权人及债务人的姓名或名称、住所或事务所及代位原因,并附具证明代位原因的书面材料。《韩国不动产登记法》第52条有相同规定。中国台湾地区则规定,继承人为二人以上,部分继承人因故不能会同其他继承人共同申请继承登记时,得由其中一人或数人为全体继承人之利益,就被继承人之土地,申请为公同共有之登记。其经继承人全体同意者,得申请为分别共有之登记。登记机关于登记完毕后,应将登记结果通知其他继承人。
一般而言,代位申请主要适用于两种情形:一是登记请求权的代位,当事人对申请登记的事项不直接享有权利,但该事项是否登记将与其产生法律上的利害关系,比如债权人为保全自身利益,基于代位权代位债务人申请登记;二是登记申请权的代位,申请登记事项的权利人为数人,他们之间存在共同继承等共有法律关系,其中一人或几个人为了全体权利人的利益,在其他权利人未申请登记的情况下代位申请登记。
具体来说,可以包括以下情形:债权人依法享有代位权的,如果债务人有义务办理不动产登记而怠于办理的,债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位债务人申请办理不动产登记;共同继承不动产的,部分继承人不能与其他继承人共同申请登记时,其中一人或数人为了全体继承人的利益,可以代位申请继承不动产登记;共有的不动产,共有人中的一人或几人为了全体共有人的利益,可以代位申请共有不动产登记;法律、行政法规规定的其他情形,比如开发企业将建筑区划内属于业主共有的不动产在首次登记时一并申请登记为业主共有等。
其中,对于登记请求权的代位申请,当事人应当提交债权人和债务人的身份证明材料以及法院关于代位申请的生效法律文书。因为不动产连环买卖至少涉及三方主体,能否适用代位申请,不仅涉及对义务人怠于行使权利这一事实的判断,也涉及当事人之间合同价款支付等合同履约情况以及是否存在合同履行抗辩的判断。这些属于司法审查的范畴,登记机构没有能力进行审查,只能依据法院的司法文书开展代位申请业务的办理工作。对于登记申请权的代位申请,直接依据法律法规的规定代位申请,登记机构完成登记后,将登记结果通知其他共有人。
适用代位申请制度,还要注意:一是代位申请不是代理申请,代位申请以自己名义作出、法律后果由自己承担,代理申请以被代理人名义作出、法律后果由被代理人承担。二是代位申请,是登记申请的一种特殊启动方式,不突破连续登记原则,不改变具体登记业务办理规则。在连环交易中,仍遵循“A→B→C”的登记顺序,不能通过代位申请跳过“B”,直接申请“A→C”,因为A与C没有直接的基础原因关系。“A→B→C”涉及“A→B”和“B→C”两个转移登记,交易合同可以根据法院代位申请的法律文书免于提交,但是两个转移环节涉及的税费不能减免。以此类推,涉及多手连环交易的,也应按照交易合同依次办理转移登记。三是在登记申请权的代位中,主要适用于办理继承不动产登记和共有不动产首次登记,当事人要保证共有关系清晰无争议,并出具为了全体共有人利益的书面承诺,登记机构可以将申请登记事项进行公告。四是代位申请依据法律规定或者法院法律文书,而依据法院法律文书也可以直接嘱托登记机构办理登记。只是前者依据法院关于代位申请的法律文书,后者依据法院关于物权变动或者协助执行的法律文书。两种方式不排斥,也不替代,可以由当事人根据情况自由选择。