审理法院: 福建省福州市中级人民法院
案 号: (2019)闽01民终7259号
案 由: 所有权确认纠纷
裁判日期: 2019年10月30日
借名买房合同在合同法分则中无明文规定,现实生活当中的借名买房通常是为了规避国家关于房地产、信贷、税收等法规政策,实际出资人的购房、贷款等资格或条件受限而借用有资格或符合条件的他人的名义。
在不动产物权关系中,法律赋予不动产登记物权设立、转移的效力,未经登记,不发生物权效力,故借名人与被借名人间的借名约定并不直接发生物权效力,陈某无权在本案中要求直接确认涉案不动产归其个人所有。基于双方存在借名买房的关系,郑某1、郑某2需配合办理房屋权属变更登记手续。
陈某向一审法院起诉请求:1.确认案涉房屋为陈某所有;2.郑某1、郑某2配合陈某办理不动产所有权变更登记手续,将该房屋所有权人变更登记为陈某,郑某1、郑某2配合陈某办理房屋抵押权的注销手续。
一审法院认定事实:陈某是郑某1的母亲。2013年5月11日,郑某1、郑某2(2012年11月2日登记结婚)与融侨公司签订一份《商品房买卖合同》,约定郑某1、郑某2以1501536元价格向融侨公司购买案涉房屋,郑某1、郑某2应于2012年12月28日支付购房款451536元,余款1050000元申请银行贷款或公积金贷款。
2014年9月12日,以郑某1为借款人,郑某2为共同还款人,二人与上海浦发银行福州支行签订《个人购房担保借款合同》,约定郑某1向上海浦发银行福州支行借款900000元用于购买讼争房屋。2014年9月17日之前,上海浦发银行福州支行发放了上述贷款。2017年10月30日,讼争房屋办理了权属登记,登记的权利人为郑某1、郑某2,共有情况为按份共有,二人各占50%份额。
另查,在2012年12月22日、23日、28日、29日,陈某以讼争房屋付款人名义分别支付购房款10000元、90000元、321536元、30000元,上述合计451536元,融侨公司均出具了相应的购房发票。2013年5月13日,融侨公司出具了以郑某1、郑某2为付款方的购房发票,金额为451536元。2014年7月2日、9月17日,融侨公司出具了以郑某1、郑某2为付款方的购房发票,金额分别为150000元(该笔款项为陈某丈夫陈某明支付)、900000元(即上海浦发银行福州支行发放的贷款)。2017年9月21日,融侨公司出具了以郑某1为购买方的面积差价款20064元的增值税发票(该款由陈某支付)。
再查,在2014年10月10日至2017年11月15日期间,除2014年11月、2015年5月、11月、2016年2月、2017年2月外,陈某均有向郑某1的上海浦发银行福州支行的贷款账户汇款,用于偿还按揭贷款。2017年11月15日,陈某向林某借款870000元并由林某汇到上述贷款账户用于提前偿还贷款。郑某2分别于2015年9月14日、2016年9月19日、2017年9月19日以偿还贷款名义提取住房公积金31200元、21800元、23200元。
2017年12月7日,讼争房屋再次办理了抵押登记,抵押权人为福州农商银行秀峰路支行;2017年12月8日,银行向郑某1账户发放了贷款1900000元,该款项由陈某支配、使用并偿还。
本案的争议焦点在于陈某与郑某1、郑某2之间存在的是借名买房关系还是赠与关系?
一审法院认为,本案的争议焦点在于陈某与郑某1、郑某2之间存在的是借名买房关系还是赠与关系。 郑某2辩称其已将彩礼99999元及结婚酒席见面礼大约6-8万元都给陈某用于购买讼争房屋,然郑某2未提交证据佐证,且陈某否认收到,故对于郑某2的该抗辩一审法院不予采信。 郑某2辩称其提取的大部分公积金都给了陈某用于偿还讼争房屋的按揭贷款,首先,讼争房屋按揭贷款的还款账户系郑某1的账户,郑某2偿还按揭贷款未向郑某1的还款账户转账却向陈某账户转账不合常理;其次,郑某2提取的公积金金额与转账给陈某的金额相差甚远,且陈某提交的银行账户交易明细中体现在郑某2向陈某转账的前后几天陈某亦有向郑某2转账;再次,郑某2亦自称与陈某之间存在复杂多项债权债务关系,综上,无法证明郑某2提取的公积金用于偿还讼争房屋的按揭贷款。 根据查明的事实,讼争房屋的首付款发票原系陈某的名义开具后变更为郑某1、郑某2的名义,讼争房屋的购房首付款、按揭贷款还款、契税、装修费、物业管理费、水电费等费用均由陈某支付,房屋产权证、购房发票、买卖合同、贷款合同等文件的原件均由陈某独自保管,讼争房屋在福州农商银行秀峰路支行办理抵押所获的贷款1900000元亦由陈某支配、使用并偿还,讼争房屋由陈某占有、管理和使用,从以上查明的事实可认定陈某与郑某1、郑某2之间存在的是借名买房关系。 《中华人民共和国物权法》第十四条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。讼争房屋的不动产权证书登记权利人为郑某1、郑某2,不动产登记具有对外公示的效力,陈某与郑某2、郑某3之间虽存在借名买房的关系,但不能直接产生物权变动的效力,故陈某诉请确认讼争房屋为其所有,一审法院不予支持。 讼争房屋已在福州农商银行秀峰路支行设定了抵押贷款,存在他项权益,陈某可在不影响他项权益人的合法权利的前提下,基于双方存在借名买房的关系,要求郑某1、郑某2配合办理房屋权属变更登记手续。陈某于庭审中表示若判决郑某1、郑某2协助过户,陈某会在过户之前把讼争房屋的贷款还清,故待陈某涤除讼争房屋的抵押权后,郑某1、郑某2应配合陈某办理房屋权属变更登记手续。 依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百九十一条规定,判决: 一、郑某1、郑某2在原告陈某向福建福州农村商业银行股份有限公司秀峰路支行偿还案涉房屋贷款本息及因提前还款产生的其他款项后十日内配合陈某办理房屋的抵押权注销手续; 二、郑某1、郑某2在上述房屋抵押权注销后十日内协助陈某办理房屋所有权人变更登记为陈某的手续; 三、驳回陈某的其他诉讼请求。
郑某2不服一审判决提起上诉,事实和理由:一、一审判决以陈某为讼争房产支付了更多价款为由判定讼争房产的产权归属,系认定事实错误,适用法律不正确。
1.本案争议焦点为讼争双方是借名买房关系还是赠与关系,何者支付了更多的价款,不能决定法律关系的性质。双方是否存在“借名买房”的意思表示才是讼争法律关系的核心。陈某主张讼争房产系由郑某2代为持有,其不能举证双方存在“代持的合意”,应当承担举证不能的法律后果。
2.郑某2从始至终,基于为自己管理房产的意思表示占有并使用该房产。鉴于郑某2原为陈某的儿媳,承担一定购房压力,将彩礼、婚宴收入、住房公积金直接交付给陈某用于购房或还款,合乎常理。由于讼争双方共同居住生活,陈某作为郑某1的母亲管理占有郑某1的贷款账户,而郑某2提取的款项也不足以清偿购房贷款,基于便利及习惯,统一交陈某管理支配用于清偿贷款及其他房屋开支,并无任何不合理之处。
3.即使郑某2没有支付讼争房产对价,也不能否认本案赠与合同已然成立的事实。根据《婚姻法》的相关规定,父母出资购买的房产,产权登记在子女名下,视为对子女的赠与。现讼争房产按份登记在郑某2和郑某1名下,陈某明确有赠与给双方的意思表示,赠与合同关系成立。根据《合同法》第一百八十六条,已完成权利转移登记的,赠与合同不可撤销。
4.陈某称系为了规避限购政策及办理银行按揭贷款之便利而将讼争房屋产权按份登记在郑某2名下,不符合“借名买房”的交易逻辑。
二、一审判决认定陈某实际占有、管理房产没有依据,并以此为由认定本案为借名买房,属认定事实不清,适用法律错误。讼争房屋为郑某2唯一住所,陈某自有住房,不实际居住在讼争房屋中。即使因婆媳关系,陈某存在对讼争房产的占有、管理行为,也不属于认定存在借名买房的事实依据。
三、郑某2与郑某1处于协商离婚阶段,陈某起诉主张讼争房产权利,否认赠与,系恶意串通郑某1转移夫妻共同财产。郑某2起诉离婚时点虽稍晚于本案,但离婚协商一直在进行,陈某作为郑某1的母亲却在庭审中辩称其不知情,不合常理,是虚假陈述。
四、一审判决郑某2协助陈华办理房屋的抵押权注销手续,没有法律依据。抵押权只依据债务的消灭而消灭,郑某2向债权人作出抵押担保,系对自身物权的处置行为,没有法律规定可以强制郑某2必须办理抵押权注销手续,郑某2也没有义务协助与债务无关的陈某办理房屋的抵押权注销手续。
五、一审判决在事实上不可执行。一审判决以陈某归还银行欠款作为“过户”的条件,而判决发生时,陈某并未清偿该等欠款,一审判决将有待确定的法律事实,作为判决内容,将导致判决书事实上无法执行。
陈某辩称,一审判决认定事实清楚、适用法律正确。一、一审法院查明事实清楚。
1.陈某为降低讼争房屋购房首付而借用郑某1、郑某2的名义购买讼争房屋,双方之间形成事实上的借名买房关系。陈某购房之初是考虑登记在自己名下的,故而2012年12月23日签订的《商品房买卖合同》是由本人签订,并开具了付款人为陈某的发票。陈某提供全部购房资金,办理相关手续,保管权利证书及购房发票等,陈某一直居住并实际也控制房屋。
2.本案不属于赠与关系,陈华从未作出过赠与的意思表示,亦没有任何证据证明郑某1、郑某2作出接受赠与的事实。
3.陈某在郑某1、郑某2离婚诉讼之前便提起了本案诉讼,不存在陈某与郑某1串通转移夫妻共有财产的情形。
二、本案的争议焦点在双方之间是借名买房还是赠与法律关系。郑某2称其已将彩礼、结婚酒席见面礼及公积金都给了陈某用于偿还讼争房屋的按揭贷款,但是其没有提供证据证明。
三、陈某有权要求郑某1、郑某2协助其办理讼争房屋所有权转移登记手续,且不会损害抵押权人的合法权益。陈某在诉讼中主动承认案涉抵押借款系其使用,亦明确表示抵押借贷的款项由本人偿还。因此,本案不存在所有权确权及过户的法律阻碍。
四、原二审中林某所作证词足以证明陈某购买讼争房屋的目的系属投资,而非赠与给郑某1、郑某2。
五、本案借名买房不违反法律的效力性强制性规定,不影响借名买房协议的有效性。
郑某1辩称,同意维持一审判决。
本院认为,本案争议焦点有二,一是陈某与郑某1、郑某2之间存在的是借名买房关系还是赠与关系;二是陈某的请求能否得到支持。
关于焦点一,借名买房是实际出资人借用他人的名义购买房屋,并以他人名义登记房屋所有权的行为。借名买房合同在合同法分则中无明文规定,现实生活当中的借名买房通常是为了规避国家关于房地产、信贷、税收等法规政策,实际出资人的购房、贷款等资格或条件受限而借用有资格或符合条件的他人的名义。赠与合同是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同的成立须赠与人与受赠人达成合意,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与,但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,赠与人不享有任意撤销权。
根据查明的事实,本案讼争房屋的购房首付款、按揭贷款还款、装修费、物业管理费、水电费等费用均由陈某支付,郑某2在二审期间提交材料主张陈某用于购房和还贷的大部分款项来源于郑某2,但其在原一审、二审、发回重审一审中均未提交,属超期举证,且上述材料在台江区人民法院审理的(2018)闽0103民初4179号郑某2诉陈某民间借贷案件中均已作为借贷证据提供,故郑某2提供的材料与本案关联性不足,亦不足以证明其待证事实,本院不予采纳。
因本案在案证据无法证实郑某1、郑某2为购房支付款项,且该讼争房屋一直由陈某占有、管理和使用,房屋产权证、购房发票、买卖合同等文件原件由陈某独自保管,讼争房屋办理抵押所获贷款1900000元由陈某支配、使用并偿还,结合购房时开发商先以陈某名义出具首付款发票后变更为郑某1、郑某2名义的事实,可以认定陈某因购房政策限制,借用郑某1、郑某2名义规避政策,本案属因借名买房而引起的纠纷。虽然案涉房屋登记在郑某1、郑某2名下,但购买房屋的资金系陈某支付,陈某在购买案涉房屋时并未表示赠与郑某1、郑某2,郑某1在本案审理中自认系借名买房非赠与,郑某2也没有充分证据证明自己愿意接受赠与的事实,故一审法院认定案涉法律关系属借名买房正确,本院予以维持。
关于焦点二,陈某通过借名达到规避限购、信贷政策的目的,在法律上具有一定的可非难性。陈某与郑某1、郑某2的借名关系在当事人之间形成了合同关系,陈某作为借名人基于借名合意对登记权利人郑某1、郑某2享有的是债权。但在不动产物权关系中,法律赋予不动产登记物权设立、转移的效力,未经登记,不发生物权效力,故借名人与被借名人间的借名约定并不直接发生物权效力,陈某无权在本案中要求直接确认涉案不动产归其个人所有。
本案商品房原向外设定抵押贷款,存在他项权益,二审中,陈某提交普通贷款还款凭证及福州市不动产登记和交易中心出具的不动产抵押查封状况,可证实案涉商品房目前已不存在他项权益,商品房具备转让交易的条件,故对陈某要求出名人郑某1、郑某2为其办理房屋过户登记手续的主张,本院予以支持。
综上所述,郑某2的上诉请求不能成立,予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:
一、撤销福建省福州市仓山区人民法院(2019)闽0104民初3441号民事判决;
二、郑某1、郑某2于判决生效后十日内协助陈某办理房屋所有权人变更登记为陈某的手续;
三、驳回郑某2的上诉请求;
四、驳回陈某的其他一审诉讼请求。