时兵看法:房屋买卖律师陪同风险最小
实践案例
王先生夫妇通过某中介,看中浦东新区一处房产,并与卖家刘大哥签订了房屋买卖居间合同(实际为房屋买卖合同),总价135万元,为房东到手价,定金十万。然而,在签订该合同之时,刘大哥并未出示房产证原件或者复印件,中介也没有做产调,在中介的劝说之下,王先生在合同上选择了全部承担税费。
然而,在签订合同中之后,刘大哥出示了房产证,根据房产证上登记时间,该房在合同约定的时间过户时尚未满两年。此时,房价有小幅上涨,并且卖家刘大哥卖房是以置换为目的,不考虑支付“二套房”的税费,只能选择不卖房或者卖房之后重新购买新房。由于买卖双方对五个点的增值税的承担有较大争议,导致第一次网签没有成功。
争议焦点
1、在卖家没有出示产证的情况下签订了合同责任由谁承担?
2、房屋未满两年需要支付的百分之五的增值税该由谁承担?
3、如何协调可以满足双方的需求?
律师分析
一、根据房屋买卖合同看,税费应当由买家王先生夫妇承担,然而,在双方签订合同的时候,买家没有看到卖家房产证就草率的签名,卖家在没有提供房产证原件的情况下就签了名,中介没有拉产调,在明知该房产可能未满两年的情况下(该中介就在小区对面,小区是2014年的新小区)就撮合撺掇双方签订了合同,三方都有一定的责任。
二、对买家王先生夫妇而言,有如下几种应对方式
1、双方协商合同作废,不追究各自的责任,要回十万元定金;
2、不再购买该房,作为违约方,已经交付的十万元定金不退,无端损失十万元。;
3、以重大误解为由请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销合同,费时费力;
4、与卖家协商,重新签订合同,卖家配合修改过户时间为满两年之后,王先生夫妇则适当的增加一点费用;
5、按照合同来,无端多付五个点的税,共计六万七千五百元;
6、按照合同走流程,同时起诉卖家违约(可以同时起诉中介没有尽责),没有告知未满两年的事实,费时费力费钱。
三、对卖家刘大哥而言,有如下几种应对方式
1、双方协商合同作废,不追究各自的责任,退还十万元定金;
2、不再出售该房,则刘大哥是违约方,需要双倍返还定金;
3、与买家协商,重新签订合同,配合王先生在满两年之后过户,要求涨一点房价;
4、要求对方按照合同来,到手价不变,则需要面对诉讼风险。
四、其他情况
1、买卖双方没有签订专门的定金合同;
2、买家也没有跟中介签订居间合同(买家与卖家签订的实际为买卖合同);
3、中介在没有扣留卖家房产证原件的情况下,已经将十万元定金转账给了卖家;
4、卖家刘大哥十分担心按照合同来,可能出现房贷放不下来的情况;
5、买家没有支付任何中介费用,在合同中对此也没有约定由谁支付。
时兵做法
按照合同约定,刘大哥与王先生夫妇应当于8.5日网签,然而双方没谈拢,当日并没有网签,后刘大哥委托时兵帮忙解决此事,于是时兵以法律顾问身份介入此事,与卖家、卖家、中介共计四方坐下来细谈。
时兵从维护刘大哥权益的角度出发,提出三种方案,1合同作废,退十万定金,2适当涨价,配合满两年过户,3按照合同来,买家需多支付五个点税费,如果有纠纷,将协助刘大哥积极应诉,并且是刘大哥胜算大。
在时兵的协调之下,经过三轮谈判,最终的解决方式是,成交价上涨三万元,刘大哥配合满两年后过户,并且赠送一定价值的家具,中介费买家承担。对此结果,卖家与买家均表示满意。
随后,时兵又再次当着买家与中介的面,跟卖家核实了户口迁入、有无抵押、是否有其他共有人、房屋的面积、装修、水电费、物业费等一系列琐碎但是重要的事项,并重点审核修改了合同的部分内容,包括过户时间、交房时间、违约条款、涉诉律师费的支付等。最终,耗时六个小时,终于让双方顺利的结束了网签手续。
房屋买卖风险大,不管是买家还是卖家,在整个交易过程中请一位律师全程陪同,可以将风险降到最低,并且可以最大程度的维护自己的利益,目前在北京类似的观念已经得到普及,上海地区也应当紧随其后,建议各位卖家买家都请一位律师进行风险把控。