首先,涉案负一楼的下水管道未进入业主专用范围,不属于个别业主专有,即使该负一楼的下水管道仅由固定的部分业主使用,也不能因此将其排除在共用设施设备范围之外,故应将其界定为物业共用设施设备,物业服务企业对该共用设备设施提供约定的物业服务不应另外收取费用。
其次,涉案物业服务合同约定的服务内容包括物业公用部位的维修、养护和管理;物业公用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通等。故物业公司不仅需要在共用设备设施发生故障时予以维修,亦需在日常的物业服务中对公共设备设施尽到合理的养护、管理义务。本案物业公司资质等级为二级,根据《连云港市普通住宅物业公共服务内容等级标准》规定二级资质的物业服务企业服务内容包括每年疏通一次公共雨、污水管道,保持畅通;如物业公司不能举证证明其对污水管道每年进行一次疏通,对公共设施设备尽到了合理的养护、管理义务,则应承担相应的违约责任。
再次,即使物业公司构成违约,业主作为非违约方亦应当采取适当措施防止损失的扩大,没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿;如有过失,对损害的发生也有过错时,对损失赔偿额亦应当予以相应扣减。
海州区法院 连云港市中级人民法院