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李先生认为,他以正常价格购买的房屋,并完成过户入住两年,按照法律应属善意取得涉案房屋,合同有效。买房交易过程长达三个月,需要至少经历在中介签合同、网签、银行面签、房屋过户四个环节,期间还需要到房山区住建委、房山区不动产登记中心、建设银行等政府机关、金融机构去办理相关手续,政府机关还要询问双方的身份信息等,在这一系列的过程中没有人发现李老太有问题。李先生补充说,即使是精神状态正常的成年人也要在中介机构的指导下才能顺利完成交易,一个精神病人是不可能完成这样程序复杂的交易流程。李先生认为自己无从知晓李老太是精神病人,在买房过程中并无过错,做到了一个普通人应该尽到的审慎义务。
银行表示,所有房产权属纠纷与银行无关,借款人李先生与银行签订的借款合同真实有效,具有法律效力。如果李先生将房屋转让,需要优先偿还银行贷款,不得侵犯银行的权利。
房屋中介公司认为购房合同有效,称在交易过程中,李老太没有表现出任何问题,也没有看出来有病,说话很正常,而且李老太的外甥全程都在交易过程中陪同进行。
2019年5月,房山法院一审判决,李先生与李老太签订的房屋买卖合同无效。审理过程中,陈某向法庭提交的一份由首都医科大学附属北京安定医院于2015年作出的《精神疾病鉴定司法意见书》,鉴定书上的结论显示:李老太患有精神分裂症,属限制民事行为能力人。房山法院据以认定李老太为限制民事行为能力人,其就涉案房屋与李先生签订的买卖合同,须经过其子即法定监护人陈某同意或者追认后有效。一审宣判后,李先生不服提出上诉。
北京二中院作出终审判决,认为二人签订的房屋买卖合同应属无效。但法院也同时提及李先生因此而出现的损失,及双方在造成这些损失时各自应承担什么责任,可以在之后的损失赔偿中予以充分考虑。
《中华人民共和国民法总则》第二十二条规定:“不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认,但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。”《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第四十七条规定:”限制民事行为能力人订立的合同,经法定代理人追认后,该合同有效,但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同,不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”
本案中,法庭认定的《精神疾病鉴定司法意见书》显示,李老太患有精神分裂症,属限制民事行为能力人。该鉴定结论作出于2015年,而李老太与李先生的房屋买卖合同签订于2016年,因此案涉合同的行为在其属于限制民事行为能力期间,李老太个人实施的房屋买卖行为属效力待定合同,其法定代理人陈某明确表示对其买卖行为不予追认,故合同无效。合同无效后,双方当事人应当将获得的财产返还给对方。
(二)是否适用善意取得制度的问题
本案中,法院的判决是正确的,并不适用善意取得制度。中国人民大学法学院杨立新教授认为:“关于限制民事行为能力人处置财产的事儿,法律是有明文规定的,要求法定代理人认可或者事后追认,如果法定代理人不表态,视为不认可。”善意取得制度与无权处分密切相关,旨在维护交易中善意受让人取得所有权的利益。本案中,李老太是房屋所有权人,属于有权处分,只不过由于其属于限制行为能力人,涉及重大的财产处分行为,可能超出其辨识和控制能力,需要法定监护人的追认,否则该民事法律行为无效,属于法律有明确规定的处理方式。立法者将限制行为能力人的处分行为排除在善意取得制度之外,这样做的目的无非为了更好保护原权利人的合法权益,假设承认了限制行为能力人无权处分行为的民事行为效力,必然导致原权利人难以有效对财产进行追偿救济,这与善意取得制度的立法原意不符。
(三)房屋买卖合同被确认无效后过错方责任如何任划分的问题
《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。” 第五十九条:“当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”合同被认定为无效,除要相应返还财产外,在当事人有过错的情况下应承担缔约过失责任,有恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的还应当接受行政处罚。
本案中,买房人李先生作为一位普通买房人,在办理房屋买卖过程中已经尽了一般社会人应当履行的谨慎和注意义务,但在本案情景下依然难以发现合同相对人在民事行为能力上的瑕疵,因此并无过错。而精神病人李老太和精神病人的法定监护人陈某应当负房屋买卖合同无效的主要责任,特别是法定监护人负有看管好精神病人的职责,精神病人给第三人造成损失的,监护人应代为赔偿。另外,房屋中介作为专业的房屋交易咨询和服务机构,不光应当起到撮合交易的作用,更应当承担引导、监督和保证双方的房屋买卖交易合法、有效进行的义务,因此房屋中介机构也应当承担一部分的次要责任,李先生在主张损害赔偿时,可以将其列为共同被告。
(四)善意相对人的信赖利益如何保护的问题
李先生可能遭受的损失包括:错过与其他人交易而正常获得的房屋自然升值的机会;所交付全部房款的银行存储利息损失;为达成交易向银行贷款买房产生的借贷利息损失;向房屋中介交付的咨询服务费用;房屋装修费用损失等。李先生是普通的工薪阶层,买这套房屋倾尽了父母和岳父母几家人的财力。李先生无奈地表示,损失加起来可能至少300万,如今房价飞涨,他所在小区同户型的房子已经买不起了,还可能丧失购买首套房资格,后续面临限购等其他一系列的麻烦。
本案中,房屋买卖合同被确认无效之后,除返还财产外,赔偿无过错方的实际损失之外,过错方还应承担缔约过失责任。缔约过失责任是指在合同订立过程中,一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务,而致另一方的信赖利益的损失,对此应承担的损害赔偿责任。[2]缔约过失责任源于缔结合同过程中双方信赖利益的保护,信赖利益是指“法律行为无效或者可撤销,相对人信赖其为有效,却因无效或撤销的结果所蒙受的不利益,又称为消极利益或消极合同利益” 。[3]缔约过失责任的成立需要具备如下四个条件:1.一方当事人在订立合同过程中具有过失。《合同法》第四十二条对缔约过失责任作出明确的规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:假借订立合同,恶意进行磋商;故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;有其他违背诚实信用原则的行为。”因此,一方当事人须做出违反先合同义务的行为。2.合同相对方须有损失。缔约过失责任中的损失主要是信赖利益的损失,既包括对方当事人信赖合同有效成立为准备履行合同支出相应费用所发生的实际损失,也包括因信赖合同有效成立而丧失与他人缔约的机会造成的预期利益损失。3.当事人主观上须有过错,即损失的发生应是可归责于一方当事人的,而并非不可抗力或对方当事人过错。该过错可以是故意也可以是过失,表现为对缔约注意义务的违背。4.一方当事人违反先合同义务与对方当事人的损失之间具有因果关系。[4]
让过错方承担缔约过失责任的目的旨在弥补无过错方的信赖利益损失,使当事人的利益回归到合同未签订时的状态。但是,房屋买卖相比其他买卖合同具有自身特点:一是房地产市场具有波动性,随着我国房屋价格普遍上涨的环境下,买房无论是用于居住还是投资,房价上涨是社会共众的普遍预期,房屋差价损失在当下及我国的一定历史时期具有可预期性。二是损失难以避免,由于目前房屋在家庭财富中的重要地位和买房占用资金量大,类似李先生一样的大多普通家庭在签订购房合同后根本无力也无需再行订立房屋买卖合同,合同无效必然造成买方丧失同等缔约机会,造成其差价损失,增加另行购房的成本,且在限购政策下尤为明显。三是对于信赖利益的存在是否合理及其大小,应当综合考虑合同订立情况、房款交付情况、房屋使用情况等双方履行合同情况及主张合同无效时间点。本案中,李先生出于对李老太有完全民事行为能力的信赖,与李老太签订合同、支付了购房款并取得房产证,如果合同有效,李先生能够持续的取得房屋所有权、居住并使用以及房屋自然升值的利益;如今合同被确认无效,李先生购买房屋的目的无法实现,这部分合理的、确定的预期利益也无法得到,且从签订合同到陈某起诉中间长达两年,李先生出于对本案合同能够持续履行的良好愿望,丧失了与第三人签订房屋买卖合同的机会,遭受了重大家庭财产损失,亦符合普通社会大众的认知;四是房屋买卖合同无效的具体事由是卖方存在过错或违反诚实信用原则。本案中,即便看不出有直接的证据能够证明李老太故意隐瞒其真实精神状态的情况,但至少在交易过程中没有尽到相互协助、通知、说明、披露交易者行为能力等注意义务,违反了诚实信用原则的先合同义务,明显具有主观上的过错。因此,房屋买卖合同被判无效后,买房人的各种损失,特别是房屋涨价升值部分的损失,都应该主要由精神病人的法定监护人来承担,中介也应该承担次要赔偿责任。否则,不利于维护交易安全和买房人的合法权益,容易让别有用心的人钻了空子,不利于维护诚实信用原则的道德准则。
(五)房屋买卖合同无效后房屋价差如何计算的问题
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2010]458号)第二十五条规定:“房屋买卖合同不成立、被确认无效或被撤销,信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的,应予支持。信赖利益损失包括所受损害和所失利益(当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等),损失赔偿数额以不超过履行利益为限。”房屋买卖合同无效后如何计算房屋的损失赔偿数额在司法实践中仍是一个较为疑难的问题,北京市高院给出了参照合同有效时的履行利益,损失赔偿数额不得超过这一界限,但仍然规定的较为笼统模糊。
相比而言,上海市高院发布的司法解释对确定房屋涨跌损失的方式规定的较为细致:如双方对房屋差价有约定或事后达成一致的,应尊重当事人的意思自治,从其约定。双方不能协商确定的,原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;最后是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。[5]
一是监护人应当加强对家庭成员中有被确诊为精神病亲人的管理,要求其本人或者日常负责抚养陪伴人及时告知其所作出的一切有较大影响的财产处分行为,对获悉的超出精神病亲人智力和精神状态的决定可能给家庭财产造成损失的,应当及时联系交易相对方,明确表示拒绝追认。
二是在精神病亲人辨识能力和控制能力较弱或者难以控制时,及时将诸如房产证等所有权类证书妥善保管于精神病亲人无法获得的地方,防止其在发病期间或者被其他亲属利用下作出可能有损家庭财产的行为。
三是监护人自身也应当自觉维护诚实信用的交易道德,坚决不做故意隐瞒真相、故意编造虚假信息或者恶意怂恿精神病亲人做出违背先合同义务的行为。
(二)买方
一是面对以个人名义出售房屋的老年人时,一定要注意观察其精神状态,尽可能的与老年人的直系亲属(配偶或成年子女)取得联系,确认其行为被直系亲属知晓。做好能够在同时具有完全民事行为能力的直系亲属陪伴下签署房屋买卖合同并办理交易手续。必要时,应当作为签订合同的见证人或者法定监护人在书面合同中签字确认。
二是在合同中设置精神病的特殊条款,并约定巨额违约金,例如在合同中约定:房屋出售和交易过程中,卖方属于完全行为能力人,如果卖方故意隐瞒行为能力上的瑕疵,应承担违约金XX万元等。
三是应当在签订合同之前做好实地考察和调查工作,可以到房屋所在社区向街坊邻居询问一下卖方的精神状况、家庭关系、房屋权属等信息。
(三)房屋中介
房屋中介应加强二手房交易当中的法律风险防范,在提供房屋交易中介服务时如遇到老人,应当谨慎核实,可以要求老人的具有完全行为能力的配偶或成年子女共同参与交易,至少应当确保其直系亲属知晓并留存证据。
(四)立法机关
中国人民大学法学院刘俊海教授表示:“法律一方面要保护限制行为能力人和无民事行为能力人的合法财产权益,也要维护交易安全和买房人的合法权益,不能让买房者战战兢兢、如履薄冰,让有恶意的人钻空子。” 虽然本案的法院判决并无错误,系依据法律规定判决的,但让社会大众难以接受,感觉有失公平。因此,立法和司法解释机关应当尽快针对房屋买卖合同被认定为无效后可能产生的房屋价差损失赔偿问题作出立法修改、扩大解释或制定相关的司法解释,唯此才会解决对善意的房屋买受人不公平的问题,解决司法实践中久久萦绕的难题。