李旻 余慧晶 民主与法制社 微信公号
秦方15年前购买了一套房改房，15年后却让他经历了三场官司。为什么“说好的”话都不算数了，住了15年的家叫搬就得搬？三诉三判后，给谁带来了安慰，又给谁竖起了警示牌？
秦方是桂林某科研企业的职工，为了给家人提供一个稳定的生活环境，在广西桂林买房安家成了萦绕在他心头的大事。2005年他从一位亲戚处获悉，在本公司主管科研机构工作的蔡美有一套房屋正准备出售，这套房子在该科研机构家属区内，是由该单位向员工集资筹建的，俗称“集资房”。虽然只是一间60多平方米的小居室，但房屋状况良好，且邻里多为该科研机构工作人员，居民素质较高。经过商讨，秦方与蔡美签订了《房屋转让协议》，以5.5万元的价格买下该房，随后蔡美将房屋“两证”（房屋所有权证和土地使用权证）原件交给秦方，腾空了房屋。
居住一段时间后，秦方的心里却隐隐升起了一股不安，蔡美承诺的尽快办理房屋过户及房屋上市交易审批手续由于种种原因一直没有进展。
购房时蔡美告诉秦方自己离过一次婚，根据常识秦方也担心这套房子的产权不清楚，但蔡美拿出权属登记仅有自己一人姓名的房屋所有权证和土地使用权证反复保证，又在交房后把“两证”也同时交给了秦方，这才让秦方打消了疑虑。后来蔡美调离该科研机构，转至本地一所高校任职，对于延办过户、审批的原因，她给出的也是出国、出差、求学这一类听起来合理又体面的理由。
考虑到蔡美拥有令人敬重的身份，“两证”也交到了自己手上，加上亲属的居间作保，秦方不再紧紧追着蔡美，反而主动“替”蔡美跑起审批申报等事宜来。
但原集资筹建单位回应秦方，这套房属于“房改房”，根据政策需要蔡美亲自提出上市交易的审批申请，蔡美不主动申报，单位就不能审批，房改部门和房管登记部门也办理不了上市交易手续和权属登记变更。
秦方无可奈何，只能继续等待，这一等就是15年。
2017年2月，该房屋所在家属区被列入政府危旧房改造项目，根据改造实施方案（初稿），秦方所住的房屋预计拆迁补偿单价为7100元/平方米，总补偿金额预计接近50万元。
秦方接到通知前往进行权利登记，但负责登记的部门告知，由于他居住的这套房屋还未办理过户手续，所以秦方不能以自己的名义进行登记。这下秦方坐不住了，他不得不想方设法再次找到蔡美。
蔡美问清情况后却并不着急，只是叫秦方拍摄“两证”的照片给她，不明所以的秦方按照蔡美的要求将“两证”照片发给了蔡美，本以为蔡美就此会帮他解决这个拖延已久的麻烦，没想到等来的竟是一场由蔡美精心策划的“偷天换日”大戏。
2017年5月，蔡美突然向秦方单方面发出了《解除房屋转让协议通知》，紧接着用秦方提供的照片向原桂林市国土资源局对“房屋权属证书”进行了挂失，2017年7月蔡美拿着补办的房屋权属证书来到秦方面前，告知秦方房子已经“回到”了自己手上，要求秦方归还房屋。
毫无心理准备的秦方面对这突如其来的连串打击，多次质问蔡美，但得到的都是冷冰冰的回复：“三天之内告知同不同意。”
秦方相信蔡美肯定是看上了拆迁补偿款，才弄出这场挂失补证的闹剧，联想到蔡美十几年来的“拖延症”，他忍无可忍向广西桂林市七星区人民法院提起诉讼，要求确认自己和蔡美签订的《房屋转让协议》有效，让蔡美立刻依约履行房屋过户的义务。
法庭上的蔡美不仅拿出了一张秦方从没见过的《财产分割协议书》，说明与房屋共有人江利离婚时已将该房分割给江利，还搬出了在售房过程中从没露过面的前夫江利，让江利证明当年转卖房屋时不知情且不同意转卖该房。蔡美的目标很明确，就是要解除转让协议，拿回房子。
面对这对原夫妇的攻守联盟，秦方陷入了被动之中，他不得已道出了一个隐情，期盼着能力挽狂澜。秦方了解到蔡美与江利离婚时曾通过离婚协议的方式将房子分割给了江利，可江利没有接收房子，也不曾到登记机关办理登记变更，而是把房子折抵子女抚养费又还给了蔡美，因此房子始终登记在蔡美名下，江利也未参与房屋出售的过程。
秦方认为江利应当知道蔡美转卖房屋，他不过问也不干涉，就是默许蔡美将房屋转卖给自己，同时也是默认了房屋实质上属于蔡美一人所有的事实。
事实上庭审的质证结果与秦方所期待的完全相反，他只能提供自己的想法，却没能让证据和江利来为他说话。
另外，根据该房的交易政策，原集资筹建单位既作为上市交易审批方，同时也拥有优先购买权，在该单位出具审批结论且明确放弃优先购买之前，秦方和蔡美的协议也不能说即时生效。
2017年11月，秦方和蔡美围绕这套二手房的第一次法庭博弈，因秦方未能对自己的主张提供证据，江利对《房屋转让协议》不予追认，以秦方败诉告终。
后经过桂林市中级人民法院二审，进一步明确了这套房屋为蔡美与江利共有，《房屋转让协议》虽成立，但未向桂林市房改办办理上市交易审批手续，未取得产权共有人江利及原产权单位同意，该合同尚未生效，故维持一审驳回秦方诉请的判决。
第一次诉讼经过二审终裁维持原判后，秦方正为如何进一步维权一筹莫展，蔡美竟然也提起了诉讼，这次是蔡美向秦方要房、要钱。
基于第一个案件的判决结果，蔡美以自己和共有权人江利的名义共同起诉秦方，要求解除《房屋转让协议》（以下简称《协议》），让秦方支付该房屋15年的占用费及相关利息12.3万多元。
接到蔡美的起诉状秦方只能积极应诉。他认为，《房屋转让协议》已经成立且没有约定解除合同的条件，《协议》履行过程中也没有发生法定解除的情形，不应当解除。
并且蔡美签订《协议》时已经离婚，且涉案房屋登记在蔡美一人名下，即使江利作为共有权人，因其在《协议》签订及履行过程中未表示反对，亦可推定江利允许蔡美对自己的权利进行代表，构成表见代理。依据善意取得制度，在自己已经履行了《协议》约定的全部义务后即可认为《协议》生效，蔡美应继续履行该《协议》。
另外，房屋集资筹建单位已就该房上市交易出具书面复函，证明可以“一视同仁”地对该房屋的上市交易予以批准。
在他看来，签订及履行《协议》过程中不存在过错，故不应当承担如占用费之类的任何责任。
由于集资房产权的特殊性，该类房屋交易时往往受到政策限制，这给许多交易行为的法律效力和合同性质的认定埋下了延续十几年乃至数十年的隐患。加之一直以来没有针对这类不动产的统一的法律适用规则，致使同类案件产生各种不同判决，给法官的裁量增加了难度，从而也给当事人的权利行使增添了阻碍。
七星区法院在审理第二个案件的过程中就围绕《房屋转让协议》的效力和违约责任，进行了重点审查。
七星区法院认为，首先，根据前案中已确认的该《协议》为成立但未生效的合同，在满足生效要件之前对当事人不产生实质约束力，但当事人签订合同的行为仍属于负担行为，对合同成立后发生的债权义务仍负有履行责任，此即合同的形式约束力。这类债权义务包括为实现合同目的应履行的准备义务，如本案中蔡美应积极办理上市交易审批申请、获取共有权人同意，秦方应支付价款、协助蔡美办理过户登记等。且合同的形式约束力限制了当事人随意变更、解除、转移合同及其约定的权利义务的权利。
其次，《协议》的约束效果及能否继续履行，要结合处分行为的效力和合同履行的条件来看。共同共有人如以自己的名义处分共有物的，不是代理行为，不可能构成表见代理，因此不适用表见代理制度下的第三人善意取得。
由于《协议》生效要件尚未满足，相对人不得依此即时实现物权变动、转移的权利；同时，合同解除除法定解除、约定解除外，还有合同法110条规定的因法律上或者事实上不能履行而解除的情形，其中包括共有权人不予追认造成合同事实上不能履行而应予解除。因前案中共有权人江利已明确表示对该《协议》不予追认并经生效判决确认，《协议》事实上已经丧失继续履行的条件。
最后，秦方在《协议》签订及履行过程中不存在过错，《协议》未生效或不能生效的责任归于蔡美未履行促使合同生效的准备义务，秦方居住、使用该房屋是基于《协议》成立后产生的合同效力，依照物权法241条属于有权占有，不承担任何侵权损害赔偿责任。
2019年5月，桂林市七星区人民法院依据合同法第8条、第110条等，对第二起案件作出判决：判令解除蔡美与秦方签订的《房屋转让协议》，秦方于3个月内返还房屋，驳回蔡美、江利其他诉讼请求。
经过两个官司，秦方对自己面临的问题认识逐渐清晰起来，也慢慢找到了维权的正确路径，他决定提起第3次诉讼。
两个月后，秦方向桂林市七星区人民法院提起了第3次诉讼，要求蔡美和江利共同退还房屋转让款，并承担自己的损失60余万元。
在审理第三个案件时，七星区法院直接援引《买卖合同解释》第3条第2款，确认了蔡美签订《协议》及履行准备义务时存在过错，应该承担违约责任。
对于未做房屋上市交易审批申请问题，蔡美辩解曾经到单位申请过但没给办，这与单位的书面复函内容相矛盾，法院未予采纳。
最终，七星区法院认为《协议》所存在的是违约问题，违约产生的原因是蔡美签订《协议》时的不诚信，以及履行《协议》时的不积极，最终造成《协议》因无法继续履行而被解除的结果，使善意履行一方蒙受损失，因此违约方应当在善意履行方所受损失范围内承担违约赔偿责任。
秦方认为蔡美应该承担的违约责任包括返还价款、赔偿利息，以及可期待利益，可期待利益中又包括涉案房屋装修费、房屋升值溢价、重新购房的交易税、搬家费等等。
依据合同法第97条规定，合同解除后可以要求当事人赔偿损失，但一般认为该损失为直接损失，而不是合同法第7章规定的违约责任，可期待利益的法律依据来自合同法第113条，属于违约责任内容。
但该案主审法官认为，如将损害赔偿范围仅限于无过错当事人的直接损失，而排除可得利益损失，其结果是对违约行为的惩戒力度明显不足，对当事人违约的主观意愿压制显著不够，这与合同法设立可得利益损失条款的初衷不符，因此在本案中应支持可得利益损失。
但可得利益的范围不能随意界定，仍应严格采用合同法第113条描述的标准划定。法官认为除涉案房屋15年间发生的升值是已经实现且可以经由法定程序核定的，其他尚未发生的拆迁补偿款、新房购置税、搬家费等均超出了法律划定的范畴，最终认定经第三方评估机构对涉案房屋作出的市场估价减去原购房款成本，所得即为房屋升值部分，作为秦方应获得的期待利益。
2019年10月，七星区法院作出第3次判决：蔡美返还秦方购房款5.5万元，赔偿秦方可期待利益损失39万余元。2020年6月，桂林市中级人民法院作出维持原判终审判决。
终审判决后秦方已向法院申请强制执行，假如蔡美没有其他可供执行的财产，那么这套让她争夺了3年的房子仍然可能被列为强制执行物遭到拍卖，届时蔡美将面临竹篮打水一场空的结局。（文中案涉人物均为化名）
