2020 年 10 月 9 日 14：10，苏州市住房和城乡建设局官网上发布了《市住房城乡建设局关于规范全市新建成品住房建设销售管理的通知》（苏住建房〔2020〕18 号）（以下简称《苏州版成品住房管理规定》），该规定一发布，瞬间刷屏苏州地产人的朋友圈。2019 年南京某地产公司精装修房纠纷再审改判判决的余温似乎又一次被提升。
自 2017 年 2 月浙江省住房和城乡建设厅发布通知“《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》已正式通过审查、公示，批准为全省工程建设标准”以来，全国各地先后都出台政策积极推行商品住宅“全装修”。
苏州市政府办公厅也于 2017 年 7 月发布《市政府办公室印发关于推进装配式建筑发展加强建设监管的实施细则（试行）的通知》，要求新建普通商品住房应实施全装修。因此精装修房交付是发展之趋势，也是地产人躲不过去的“坎”，而《苏州版成品住房管理规定》的发布，似乎把这个“坎”凿得更深了。
其实苏州市并不是第一个凿“坎”的城市，2019 年下半年以来，苏州周边城市都有发布类似规定。
- 2019 年 10 月 8 日，南通市住房和城乡建设局等四部门发布了《南通市市区新建成品住宅室内装修管理办法》（以下简称《南通版成品住房管理规定》）；
- 2019 年 12 月 23 日，常州市住房和城乡建设局发布了《关于加强常州市新建成品住房建设管理的通知》（常住建〔2019〕275 号）（以下简称《常州版成品住房管理规定》）；
- 2020 年 1 月 29 日，无锡市住房和城乡建设局发布了《关于进一步加强我市新建成品住房建设管理的通知》（锡建发〔2020〕6 号）（以下简称《无锡版成品住房管理规定》）。
且让笔者带各位读者一览各版“成品住房管理规定”，看看《苏州版成品住房管理规定》到底为地产人凿出了怎样的一个“坎”。
一、什么是成品住房
各版“成品住房管理规定”对成品住房的界定基本比较统一，在《苏州版成品住房管理规定》中成品住房是指“在新建住宅交付使用前，住宅套内所有功能空间固定面的铺装、涂饰、管线、设备及终端安装、门窗、厨房和卫生间基本设施配备等全部完成，已具备基本使用功能的住房。”
成品住房于普通老百姓而言可能是个比较陌生的概念，根据前述规定，说直白点其实就是指我们日常常说的“精装修房”。由此可见，《苏州版成品住房管理规定》规制的“精装修房”而非“毛坯房”。
二、成品住房的装修标准限制
《苏州版成品住房管理规定》明确“装修综合单价不宜低于土地出让楼面单价 5%～10%且不低于 1000 元/平方米（具体由属地政府在土地出让条件中约定）”，以定量的方式对成品住房的装修标准提出了明确的要求，较之于其他三个城市，苏州的定量做法让“精装修房”的装修价值更加直观。
三、成品住房的源头管控如何落实
《苏州版成品住房管理规定》要求“施工图审查机构应将成品住房装修施工图设计文件纳入审查范围，审查合格后方可使用”，“成品住房装修工程和土建工程应纳入统一的工程监理和质量安全监督”，“开展装修前的交接验收和成品住房的分户验收。开发建设单位组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收时应包含装修工程部分。”
如此一来，在设计、施工、验收阶段，成品住房的相关要求已经在源头得到了管控。这点与《无锡版成品住房管理规定》的要求一致，较之于《南通版成品住房管理规定》和《常州版成品住房管理规定》，增加了审图环节的控制。
四、成品住房的销售管控
1. 样板房。《苏州版成品住房管理规定》要求，开发商在申报成品住房预售许可前，应按不同户型设置交付标准样板房。样板房要真实反映户型、结构、装修标准和施工质量；应在交付标准样板房施工完成后，组织施工、设计、监理等单位进行验收，验收合格后方可向市民开放展示；样板房应保留至该户型成品住房取得交付使用通知书三个月后方可撤除，并留存影像资料备查；宜提供不同装修风格的成品住房供消费者选择，以满足多样化住房需求；成品住房交付标准不得低于样板房和合同约定的标准。
2. 装修材料明细。《苏州版成品住房管理规定》要求，开发商应在成品住房买卖合同中，列明约定所用主要装修材料和室内设施设备的名称、品牌及型号等内容；应在售楼现场公示成品住房所用主要装修材料和室内设施设备的名称、品牌及型号等内容。其他三个城市对此规定也大同小异。
五、《苏州版成品住房管理规定》的当下效应
《苏州版成品住房管理规定》对希望“在质量上打折扣、在价格上得收益”的开发商而言无疑是一记当头棒喝：在土地出让之时就已经设定了装修价值标准，在设计阶段就限定了设计要求，在施工阶段就控制了施工质量，在销售阶段就明确了装修标准和样板房要求。可以说是全过程的透明化、明确化，开发商可动脑筋的空间将会越来越小。
《苏州版成品住房管理规定》的出台，或许真的可以是“精致”了房子、“惊叹”了业主。
附：《苏州版成品住房管理规定》原文
苏州市住房城乡建设局关于规范全市新建成品住房建设销售管理的通知
苏住建房〔2020〕18 号
各市、区住建局（委），苏州工业园区规建委，各有关单位：
为促进我市房地产市场健康发展，规范新建成品住房建设销售管理行为，进一步提升成品住房质量品质，保障当事人的合法权益，根据《建设工程质量管理条例》、《商品房销售管理办法》等有关规定，结合本市实际，现就规范我市成品住房建设销售管理工作通知如下：
一、规范成品住房建设管理
（一）本通知所指成品住房是指新建住房在交付使用前，住宅套内所有功能空间固定面的铺装、涂饰、管线、设备及终端安装、门窗、厨房和卫生间基本设施配备等全部完成，已具备基本使用功能的住房。
（二）成品住房建设应严格执行江苏省《成品住房装修技术标准》（DB32/T3691-2019），并符合国家、省、市有关规范标准和规定的要求。鼓励采用整体厨卫、智能化等住宅产业化成套技术，积极采用绿色建材和绿色建造方式，并符合环保卫生要求。
（三）成品住房建设项目设计文件中应有成品住房建设专篇，内容包含成品住房建设指标、成品住房在小区总图中的位置（或幢号）、建筑面积以及建设时序等。成品住房建设应按幢实施。
（四）施工图审查机构应将成品住房装修施工图设计文件纳入审查范围，审查合格后方可使用。审查合格的装修设计文件不得随意变更，确需变更的，开发建设单位应在交付标准样板房验收合格前报施工图审查机构审查。
（五）成品住房装修工程和土建工程应纳入统一的工程监理和质量安全监督。从事装修的设计、施工、监理等单位必须依法取得相应资质证书。
为确保我市成品住房装修基本品质和功能，装修综合单价不宜低于土地出让楼面单价 5%～10%且不低于 1000 元/平方米（具体由属地政府在土地出让条件中约定）。
二、规范成品住房销售管理
（一）开发建设单位在申报成品住房预售许可前，应按不同户型设置交付标准样板房。样板房要真实反映户型、结构、装修标准和施工质量。
（二）开发建设单位应在交付标准样板房施工完成后，组织施工、设计、监理等单位进行验收，验收合格后方可向市民开放展示。
（三）样板房应保留至该户型成品住房取得交付使用通知书三个月后方可撤除，并留存影像资料备查。
开发建设单位宜提供不同装修风格的成品住房供消费者选择，以满足多样化住房需求。
（四）房地产开发企业应在成品住房买卖合同中，列明约定所用主要装修材料和室内设施设备的名称、品牌及型号等内容。房地产开发企业应在售楼现场公示成品住房所用主要装修材料和室内设施设备的名称、品牌及型号等内容。
三、规范成品住房验收交付管理
（一）开发建设单位应严格落实工程竣工验收制度，按照《成品住房装修技术标准》（DB32/T3691-2019）等验收管理的相关规定，开展装修前的交接验收和成品住房的分户验收。开发建设单位组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收时应包含装修工程部分。成品住房质量应满足现行技术标准、规范、规程和合同要求。
（二）成品住房交付时应在住宅质量保证书和住宅使用说明书中载明必要的装修主材和设备使用说明及包（保）修年限。成品住房交付标准不得低于样板房和合同约定的标准。
（三）开发建设单位应负责装修质量保修、售后服务以及协调相关责任单位处理投诉问题。因建设单位不履行或不认真履行质量保修责任，造成严重后果的，建设行政主管部门应予以通报批评，并将有关违法违规行为列入企业诚信档案及信用等级考核；对性质恶劣的问题企业进行公示曝光；对于情节严重、拒不整改的，将依法严肃查处。
各地住建部门要主动加强与发改、市场监管、信访等相关部门的沟通联系，建立联动工作机制，强化工程质量监管，严肃查处成品住房销售、宣传以及样板房等方面的违法违规行为。要加强政策解读和宣传引导，为成品住房推进工作营造良好的社会舆论氛围。
本通知自发布之日起施行。
苏州市住房和城乡建设局
2020 年 10 月 3 日
方赞 律师
良翰律师事务所房地产组合伙人，主要执业领域为房地产领域以及行政法律服务。
方赞律师为多家房地产开发企业如万科、华润、中铁建等大型房企的开发和诉讼业务，外资企业、政府采购与招投标代理机构提供日常的劳动人事管理、经营销售、公司股权等咨询和专项服务。方律师也参与累计十余部法规、规章和规范性文件的后评估工作。
转自 良翰律师事务所