作者:郑少杰
对外经济贸易大学法学学士,对外经济贸易大学民商法专业法学硕士一年级。
摘要
不动产登记具有公信力,当事人对不动产登记的信赖应受法律保护,只有在转让人与第三人之间具有较为熟识的关系时,才应例外提高第三人善意的审查标准,在善意的判断方面,实地查看不动产占有状况不是第三人构成“善意”的必须要件。占有保护制度目的是保护法律秩序的和平,不考虑占有之权利,对占有人利益的保护只是一种附随性保护。善意第三人取得不动产所有权时,原不动产所有权人基于所有权而享有的有权占有状态即告终结,原不动产所有权人不得以占有对抗善意第三人的物权请求权。
2015年第10期《最高人民法院公报》刊登了上海第一中级人民法院“连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案”。[1]
基本案情:2008年8月,被告臧树林购买上海市浦东新区房屋一户并办理了不动产所有权登记,其与家人一直居住于该房屋;2011年8月12日,案外人李榛以被告代理人的身份与案外人谢伟忠就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》,并于同日将房屋过户登记至谢伟忠名下;2011年10月,原告连成贤与谢伟忠就该房屋签订了买卖合同,约定房地产转让价款为110万元;2012年4月5日,系争房屋权利核准登记至原告名下;2012年7月5日原告起诉谢伟忠要求其将系争房屋交付原告,被告作为第三人申请参与诉讼,后法院判决,确认李榛以被告名义与谢伟忠签订的《上海市房地产买卖合同》无效,驳回原告要求谢伟忠将系争房屋交付原告的诉求;[2]2013年10月,连成贤诉请臧树林立即迁出系争房屋。
法院判决:一审法院确认连成贤善意取得系争房屋所有权,根据《中华人民共和国民法通则》第117条第1款,支持连成贤诉请;二审法院认为第一手的买卖合同无效,该买卖合同对臧树林自始不发生法律效力,且臧树林从2008年8月起居住在系争房屋内,并占有、使用该房屋至诉讼时具有合法依据,驳回连成贤诉请。
该案在学术界与实务界引起了较大争议。
有学者对该案判决实体结果表示支持,但提出法官的论证过程不严密,其主张可以通过否定连成贤的善意和类推适用“买卖不破租赁”制度达到相同的结果。在不动产善意取得的“善意”构成要件方面,该学者根据其生活经验主张买受人必须实地查看房屋,尽可能排除能够推翻不动产登记的情形后才构成善意;在类推适用“买卖不破租赁”制度方面,该学者认为既然法律保护承租人基于租赁权而对房屋享有的占有使用利益,那么,基于所有权基础关系而对所有物享有的占有使用关系更应该受法律保护。[3]有学者认为该案本质是要将原权利人的占有作为限制登记簿公信力的客观事由,与英国法上的“附实际控制的利益可以对抗登记物权”规则相似,但是这会损害不动产物权的确定性,并且增加交易的成本;其主张我国未来的立法和司法不应吸收这个规则,单独占有不能直接成为阻却第三人善意取得的事由,也不能限制登记簿的公信力,该案也不能类推适用“买卖不破租赁”制度。[4]
有法官从程序法的角度指出,原所有权人提出的第一手买卖合同无效证据足以证明其系有权占有,如果善意第三人无法进一步反驳,则可根据证据规则支持原所有权人的有权占有。[5]有法官对该案的分析论证和裁判结果均表示反对。[6]该法官认为在同一物上,一般不会存在两个有权占有人,当第三人善意取得系争房屋所有权时,原所有权人的有权占有状态自动终结。另,在不动产所有权转移方面,法律和法学理论并未要求必须同时转移占有,当没有同时转移占有时,不动产买受人取得原物返还请求权且原所有权人不得以有权占有抗辩。
从上述争议来看,第三人是否可以基于《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第311条善意取得系争不动产所有权以及原所有权人是否有权占有是明晰此类案件的关键。本文提出如下问题,不动产所有权善意取得构成要件为何?不动产登记簿的登记对于第三人“善意”判断的意义?实地查看不动产占有状态是否为第三人“善意”的必须要件?法律对占有进行保护的意义及其限制?原不动产所有权人有权占有状态何时终结?如果承认原所有权人对善意第三人的有权占有,能否达到定纷止争的目的,是否会对后续的法律关系造成法律困境?为了解决上述问题,本文拟从不动产所有权善意取得无需要求第三人实地考察不动产占有状态,原所有权人有权占有于第三人善意取得不动产所有权时终结,支持原所有权人有权占有的后续法律困境三方面展开论述。
(一)不动产物权登记的意义
不动产登记的主要目的在于公示,即通过登记将不动产物权的设立、移转、变更的情况向公众予以公开,公众了解某项不特定的不动产上所形成的物权状态。[7]从历史的角度看,不动产登记制度发端于12世纪前后德国北部城市关于土地物权变动须记载于市政会所掌管的都市公簿上。其后不久,由于德国大规模继受罗马法而在多数地方被废止,仅个别地方略有采用。[8]18世纪,伴随资本主义经济的发展,不动产抵押成为当时的典型交易。由于抵押权人并不直接支配标的物,无法在标的物上有效彰显抵押权的存在,社会急需在法律上创设一种权利公示方法,于是登记制度在普鲁士和法国复活。随后,不动产登记制度在欧洲大陆得到普遍推行,不动产登记范围也由最初的抵押权登记扩展至全部不动产物权登记,不动产物权登记成为欧陆各国不动产物权的公示方法。反观我国,我国于20世纪70年代末80年代初在全国各地先后恢复了房屋登记制度,并建立健全了房地产管理机构。[9]当时我国不动产登记的主要目的是方便行政机关管理,并未从法律上明示不动产登记具有公示目的,直至2007年《中华人民共和国物权法》出台,其第6条正式确认登记作为我国不动产物权公示方式。[10]
物权公示可以产生公信力。物权是对物进行直接支配和控制的权利,是一种绝对权、对世权。表面上看物权人对物的支配与控制是权利主体与权利客体间的关系,实质上是权利人通过对物的支配而展开的人与人之间的关系,它要求权利人在行使物权时,任何非权利人都要负担容忍、不作为义务,此即物权对世性的彰显。按照学界通说,物权具有排他效力、优先效力和追及效力,其中每一种效力都与第三人的利益与交易安全相关,因此,物权必须具有“可识别性”,保持物权的权利状态公开透明,能够为第三人明晰。公示成为物权存在的当然前提。公示方式由国家确定,具有权利表象作用。只要符合法定公示方式,即使公示的权利关系与真实的权利关系不一致,善意第三人对公示的权利关系的信任都应该受到保护,物权人不得以公示错误抗辩。如若不然,公示就不具有存在的价值,第三人将被迫穷尽各种方式寻求权利的真实状态,其交易成本会显著增加,这将极大降低物权变动效率,降低交易安全,阻碍经济发展。
不动产登记公信力强于动产占有公信力。根据我国《民法典》第209条的规定,[11]不动产物权的变动必须在不动产登记簿上依法登记,未经登记则不发生物权变动效力。这种强制登记的法律规则使不动产登记簿具有权利正确性推定效力,这种推定效力可分为积极推定效力和消极推定效力。依积极推定效力,不动产登记簿上所记载的权利或义务,不论其是否真实存在,均被法律推定为真实存在;依消极推定效力,不动产登记簿上未记载的权利或义务,不论其现实状况为何,均被法律推定为不存在。作为法定的物权公示手段,不动产登记属于国家行为,以国家信用背书,且受到不动产登记机关的严格审查,出现错误的风险受到有效控制,故其法律效果自然为社会信服。在动产物权公示方面,占有作为法定的公示手段,并不能很好地反映动产占有人真实的物权状态,例如:动产占有人可以基于借用合同、保管合同等债的法律关系取得占有而不享有任何物权,亦可以通过质押合同取得动产质押权。在缺乏第三方认证和信用背书的条件下,基于占有推定的动产占有人的物权真实性难以得到有效保障。法律规定占有作为动产物权公示手段,赋予其公信力,实属无奈之举。现实中动产数量过多,价值普遍不高,对其采取同不动产相同的公示手段将极大地增加国家行政成本,降低动产交易效率。权衡利弊后,立法者认为根据日常生活经验,通常情况下“占有即所有”可以成立且占有作为动产公示手段成本低,不会造成物权秩序失序,故赋予占有以动产公示公信力,但占有的前述内在缺陷决定其公信力必然低于不动产登记公信力。只有在特殊情况下,针对价值较大的动产,如:汽车、船舶、飞机等,为了更好地保障动产所有权人利益,立法者才例外允许该类动产登记,将占有与登记同时作为特殊动产的公示手段。由于动产登记程序不如不动产登记程序严格,且国家为特殊动产登记错误承担的责任较低甚至不承担责任,故,动产登记公信力弱于不动产登记公信力,特殊动产受让人不能仅以登记判断特殊动产物权归属,必须结合占有综合判断。
善意取得是对因信仰法律规则而形成的秩序的保护。法律调整作为社会调整的一种,确定个人及其集体的行为,指明其发挥作用的方向,将个人及其集体的行为纳入一定社会规则和秩序范围内。基本法律规则由立法者确认、建立和发展,保证占统治地位的社会关系正常存在,形成稳固的社会秩序。任何社会成员基于对法律规则的信赖而从事的民商事活动均应受到法律的保护,避免社会秩序紊乱。“在善意取得制度中,法律规则和一般的社会观念准则是,不动产所有权的公示是登记,动产所有权的公示是占有,‘不动产登记簿上的所有权人即是所有权人,动产占有人就是动产所有权人’,这就是法律和一般社会观念有关动产物权和不动产物权归属的法律规则。”[12]人们基于对这一法律规则的信仰,从而使得物权变动的法律秩序得以确立。在无权处分他人之物的过程中,标的物所有权的归属问题,表面上体现原所有权人与善意第三人个人利益间的冲突,[13]由于第三人是不确定的,第三人利益实质上反映的是社会公共利益和社会财产变动秩序的价值,因而,出于保护社会公共利益和对因信仰法律规则而形成的秩序的目的,原所有权人的个人利益不得不做出牺牲。
根据《民法典》第311条规定以及我国民法学者的观点,不动产物权善意取得由下述四要件构成:
1.第一个要件是转让行为属于无权处分行为且第三人基于有效的法律行为取得不动产物权
首先,关于转让人无权处分的情形,目前,我国司法实践中主要有如下情形:“(一)权利人基于非依法律行为的物权变动取得房屋所有权,但未办理宣示登记,房屋登记在他人名下,登记人擅自以自己名义处分房屋;(二)因房屋登记机关登记错误,致使房屋登记簿上记载的原所有权消灭,产生了新的登记权利,登记人擅自以自己名义处分房屋;(三)夫妻共同共有及其他共有房屋仅登记在其中部分共有人名下,登记人未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意,擅自以自己名义处分房屋;(四)出卖人转让房屋并办理了所有权转移登记,其后买卖合同被确认无效或者被撤销,不动产尚未办理所有权回复登记,登记人擅自以自己名义处分房屋;(五)抵押物转让;(六)借名登记。”[14]其次,如前所述,善意取得制度保护财产交易安全秩序,任何非交易性质的事实行为如继承,均不受善意取得制度保护,同时,根据《民法典》第311条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人……”中对法律原因的描述采取“转让”一词,亦可推知第三人取得不动产物权需存在一个法律行为,因为“转让”的通常含义是指在当事人合意下有偿移转财产权利。另,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)(以下简称《物权法解释》)第21条,[15]不动产物权转让行为必须合法有效,未被法院宣告无效或撤销。
2.第二个要件是第三人受让不动产时必须为善意
在探讨我国法律关于不动产善意取得中“善意”的认定标准以前,可以先从比较法的角度考察大陆法系国家在解决类似问题上的做法。欧洲大陆法系国家建立了不动产登记公信力制度来处理无权处分不动产的问题,即不动产登记簿记载的权利人就被法律推定为真正的权利人,记载的权利和负担就被推定为不动产上真实的权利和负担,信赖该登记而行为的人受法律保护。
例如,在采不动产物权登记生效的民法典中,《德国民法典》第892条第一款就确立了不动产登记公信力制度,[16]根据该条的规定,如果土地登记簿记载有对不动产物权的负担,那么该项权利负担对第三人就具有约束力,除此以外,只有在第三人明知土地登记簿上的权利登记不真实或权利负担存在的情况下,第三人才不能取得不动产物权。这表明,在德国民法中,基于信赖土地登记簿而实施法律行为的第三人是善意的,只有在第三人明知转让人无处分权或处分权受限制时,第三人才非善意,不受不动产登记公信力保护。这一规定以非常宽松的标准认定第三人善意,有利于第三人利益的保护,体现德国立法者更倾向于保护动态的交易安全,牺牲静态的所有权安全。相较于《德国民法典》善意认定的宽松标准,《瑞士民法典》在善意认定上采取了较为严格的标准。首先,《瑞士民法典》第973条明确确立了不动产登记公信力制度,[17]其次,第974条第一项对第三人善意以负面清单的形式做出了规定,[18]如果第三人明知或应知不动产登记存在瑕疵,则第三人不具有善意,不受法律保护。相较于德国民法不构成善意的“明知”情形,瑞士民法多了“应知”这一情形,即第三人对不知道转让人没有处分权或处分权受限制没有重大过失,第三人负有审慎注意义务。
在采不动产物权登记对抗主义的民法典中,《法国民法典》和《日本民法典》都未规定不动产登记公信力制度,因为法国和日本对于物权变动采取债权意思主义,当事人意思表示达成一致即发生物权变动,物权的真实权利人与不动产登记簿登记的权利人之间很可能存在不一致,所以不动产登记簿公信力自然大幅下降,第三人很难仅基于信赖不动产登记而主张自己善意,要求法律保护。在交易中,第三人需要花更多的时间去调查不动产物权的真实状况,这极大增加了社会交易成本,即使这样,第三人也不一定能查清不动产物权真实状况,物权归属处于一种不稳定状态。但是,随着经济的发展,法国在“经历了一系列阵痛后,其在历史沿革中不断强化不动产登记的效力,完善其物权公示制度,以至到今天登记对抗模式‘在实务上和德国已经没有区别’”。[19]与法国采取的路径相似,日本通过判例的形式认为善意第三人获得所有权的基础在于所有权登记存在瑕疵或缺失,此时,真正权利人未尽到相应义务,而非登记的公信力。但是,由于此项制度不以权利人和登记名义人通谋为必要,因此实际上已经赋予不动产登记以公信力。[20]
通过以上列举的典型大陆法系国家的立法例,可以发现大陆法系国家在处理第三人善意取得不动产物权这一问题时,普遍接受了不动产登记公信力制度。相较于大陆法系国家的不动产登记公信力制度只要求第三人具备主观善意,我国不动产善意取得制度除要求第三人主观上具备善意以外,还要求第三人实施有偿法律行为且支付合理对价。故,我国的不动产善意取得制度在物权变动构成要件上较大陆法系国家的不动产登记公信力制度更为严格,体现立法者注重对不动产真实权利人的保护。
根据我国《民法典》第311条第1款第1项和《物权法解释》第18条第1款,第三人必须在变更不动产登记时为善意。关于善意的判断,根据《物权法解释》第15条第1款,可以分为两个要素。首先,第三人受让不动产时不知道转让人无处分权,其次,受让人不具有重大过失。关于第三人受让不动产时不知道转让人无处分权的判断,根据《物权法解释》第16条第1款的规定,当不动产登记簿上存在异议登记、预告登记或者有权机关对不动产权利的限制时,第三人无论如何不构成善意,因为根据不动产登记簿的积极推定效力,任何记载于不动产登记簿上的权利负担对于第三人都推定明知,第三人不可以自己未注意到权利负担记载抗辩,这些权利负担记载足以使第三人对转让人有处分权产生合理怀疑,阻却其善意。如果真实权利人关于第三人明知转让人无处分权的证据证明力达到高度盖然性标准,亦可阻却第三人善意。关于第三人是否具有重大过失的判断,由于不动产登记具有极强的公信力,通常情况下,第三人只需查阅不动产登记簿即尽到合理注意义务,无须负担对不动产进行全面考察的义务,除非有证据明确证明任何一个理性人在当时交易情况下均会对不动产登记产生怀疑而应采取进一步审查行为,如:第三人在交易合同中已经知晓不动产登记可能与不动产权利真实状态不一致而未采取进一步核查行为;[21]或依据第三人所处行业特性,第三人应当依据行业惯例履行相应义务而未履行该义务,如:银行作为专业贷款提供机构取得担保物权时应履行的相应义务。[22]
(1)第一种类型是法院认为不动产登记簿/不动产权证具有公信力,第三人审查了不动产登记簿/不动产权证可以证明其系善意。实践中较多的法院在房屋买卖善意取得纠纷中坚持这一认定标准。20份判决书中,一共有6份判决书采取了这一善意认定标准。例如,安忠智诉郭翰芳等房屋买卖合同案中,二审法院认为:“本案中,王宝银与郭翰芳签订《房屋买卖居间合同》时,郭翰芳虽审查了王宝银的所有权证及购房发票,但王宝银未向郭翰芳披露房屋共有人的情况,郭翰芳据此认定王宝银对该房屋系单独所有,并支付部分的房款。虽然郭翰芳在房屋买卖过程中并无过错,但郭翰芳尚未付清房款,亦未取得房屋所有权,故郭翰芳不具备物权法规定的善意取得的条件。”[23]郭翰芳审查了王宝银的所有权证及购房发票即构成主观善意,但由于未付清房款和变更登记,故不能取得房屋所有权。在其他几份判决书中,法官在第三人善意认定标准上所持观点与该案基本一致。
(2)第二种类型是中介公司介绍购房可以增加购房人信赖度,加强第三人善意。20份判决书中,一共有4份判决书采用了这一善意认定标准。中介公司作为专门从事房产交易的营利机构,为了提高自身竞争力,降低自身法律风险,一般会对房屋信息进行较为详细的核查,某种程度上说,第三人的审慎注意义务转移给了中介公司。例如,在刘某与阮某房屋所有权确认纠纷再审案的案例评析中,[24]主审法官认为“购房人刘某是基于中介公司的介绍与售房人签定购房合同的。在该项服务中,中介公司应当首先核实该房产是否归售房人阮某所有,而购房人基于对中介公司履行经纪合同义务的合理信赖,自然不会对此轻易质疑。中介公司对阮某为无权处分人的不知情,更加确认了购房人刘某的善意构成。”[25]
(3)第三种类型是法院认为第三人不仅需要查看不动产登记,还应实地查看房屋,这样才履行了谨慎审查义务。20份判决书中,有1份判决书采用了这一善意认定标准。[26]这起案件案情较为特殊,属于刑民交叉,转让人涉及合同诈骗罪,第三人是一名房屋中介。法院认为第三人作为一名房屋中介,熟知房产交易中的风险,为保障交易安全,应当实地查看房屋,了解房屋位置、结构、现状,第三人未采取上述行为,未尽到谨慎审查义务,不构成善意。在该院的另一起类似房屋买卖纠纷案中,[27]法院在认定第三人善意时,并未要求第三人实地查看房屋才构成善意。同一法院在两起类似纠纷中分别采用了不同的善意认定标准,这表明法院在认定第三人善意方面具有较大灵活性,实地查看房屋不一定是第三人构成善意而必须履行的义务。
(4)第四种类型是法院采取综合性标准认定第三人善意。20份判决书中,一共有4份判决书采用了这一善意认定标准。在适用这一标准的案例中,第三人与转让人之间通常存在某种联系,或为身份关系,或为同一组织成员关系,或为邻里关系,第三人对转让人的财产状态有一定了解。在这类情形下,法院通常会对第三人的善意采用更严格的审查标准,例如,长沙市麓山南路园丁新村业主委员会诉陈丽华排除妨害纠纷案,二审法院认为:“本案中,陈丽华一直生活在园丁新村,对于物业管理用房的位置应当清楚,陈丽华以刘辉的名义与广宇置业公司签订买卖合同时,双方在买卖合同上签署的时间为2005年,陈丽华对于所购房屋的性质应当进行了解。陈丽华以刘辉的名义购买诉争房屋的行为不符合受让人在受让不动产时是善意的,因此,不构成物权法上的善意取得。”[28]
上述四种善意认定标准中,第一种类型是最值得推崇的。这种善意认定标准准确把握了不动产登记在财产交易中的意义,是对我国不动产登记制度建设的肯定。国家通过制定并实施专门的《不动产登记暂行条例》,设立统一的不动产登记中心,其目的在于确立不动产登记的公信力,保障不动产物权流转的交易安全。司法机关作为国家机关的一部分,其在司法适用的过程中自然应当与国家意志相契合,不能总是想当然地认为我们国家不动产登记制度还不完善,不动产登记不能向第三人反映不动产的真实权利状况,就施加给第三人更重的善意证明责任负担,尤其是在陌生人之间且通过专业房产中介进行的不动产交易中。从利益衡量的角度看,很多不动产购买者对不动产都存在刚性需求,而不动产真实权利人很少有这种需求,因为如果真实权利人对不动产存在刚需,其必定会更加谨慎地保护自己的权利,确保不动产登记的准确性,故,不动产购买者更值得法律保护,善意标准就不应苛刻。另外,在不动产善意取得纠纷中,如果第三人因信赖不动产登记支付了合理价款最终却不能取得不动产所有权,那么第三人可能将面临背负沉重银行债务或丧失毕生积蓄的后果。虽然第三人有权向转让人主张权利,但即使其胜诉,在我国当前执行难的环境下,也很难追回自己支付的价款。
3.第三个要件是转让价格合理
根据《民法典》第311条第1款第2项,第三人取得不动产物权必须基于有偿的法律行为,而不能通过赠与等无偿行为,且价格应当具有合理性,价格合理性可以根据《物权法解释》第19条的规定判断。按照学理通说,“传统上,动产善意取得的构成要件之一就是买受人支付了相应的价款。此处的支付了相应的价款,指的是买受人支付了全部价款。”[29]就动产而言,由于动产价值普遍不高,第三人通常能够一次性支付全款,不存在太大困难。但在不动产交易中,结合我国目前房价高企的现实,第三人通常很难一次性支付全部价款,如果要求第三人必须支付全部价款才构成善意取得,对于已经支付了大部分价款的第三人而言明显不公,将显著提高善意取得制度在不动产物权领域适用的难度,因此,针对不动产物权,只需转让价格合理且第三人在变更登记时按照合同约定支付了部分价款,第三人就受善意取得制度保护。
在司法实践中,相较于第三人的主观善意,法官会倾向于优先审查转让价格是否合理以及下述要件“是否办理不动产物权登记”。在前述案例综述中,20份判决书中,一共有5份判决书采取了这一审查思路。例如,刘玉兰、张旭诉张敬国、赵立全房屋买卖合同案,法院认为:“赵立全购买涉案房屋的价格395,000元并非涉案房屋的合理市场价格,赵立全亦未就其主张的涉案房屋实际交易价格向本院提交相关证据证明,不能认定赵立全系以善意第三人的身份取得涉案房屋所有权。”在证据法理论上,知识、意图、意愿这类存在于人类精神领域的事实被界定为“内在事实”,而与存在于外部世界、能够被人类通过五官感知的“外在事实”区别开来。[30]与当事人善意构成相关的“知道或不应知道转让人无权处分”就属于“内在事实”。对于“内在事实”,除非当事人自证其主观思想,否则再难找到其他直接证据证明当事人的主观心理状态。因此,法官通常是根据当事人提供的一系列间接证据以及自己的日常生活经验、审判经验来决定“内在事实”是否为真。虽然法官可以很容易地自由心证,但是在裁判文书中将自己的论证过程有说服力地展现出来却比较困难。相较于主观善意的认定,当事人是否支付了合理的价格,是否办理了不动产登记属于“外在事实”,法官能够很容易判断,也方便在裁判文书中有说服力地论证。例如,在价格是否合理地认定上,法官会依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第十九条前两款规定进行认定。[31]
4.第四个要件是不动产物权已经登记在第三人名下
根据《民法典》第311条第1款第3项,[32]如果不动产物权变动登记才生效,那么第三人只有在变更不动产登记后才能善意取得不动产物权。如果不动产物权归属发生争议,第三人尚未将不动产登记于其名下,那么,第三人与无权处分人之间实际上只存在合同之债,并不涉及财产权的变动,并未对既有的财产交易秩序造成冲击。第三人与无权处分人间的合同之债相较于真实权利人与无权处分人之间的侵权之债并无优先性,不值得法律予以特殊保护,因此,从保护法益的角度出发,在不涉及社会财产变动秩序保护的条件下,法律应当保护静态的所有权安全,即保护真实权利人对不动产享有的物权。
有学者主张,第三人“善意”受让不动产需要实地查看不动产占有状态及询问实际占有人,认为“受让人在受让房产的时候,有必要尽自己之所能或可能去排除那些能够推翻目前这个登记的各种情况,如果没有可疑之处,才算是内心确信可以确认受让人有所有权。”[33]在不动产交易过程中,通过不动产的现实占有状态认定买受人的“知情或善意”具有一定合理性,例如美国法上对不动产买受人“知情”的认定方式之一就是“财产外观推定知情”。[34]如果不动产存在转让人以外的占有人,第三人应当进行询问,明晰其与转让人之间的法律关系。
以去现场查看不动产占有状态并询问实际占有人作为认定第三人“善意”的要件缺乏足够的正当性。首先,法律并没有直接规定第三人有义务实地查看其购买的不动产是否与不动产产权证、不动产登记簿记载的完全一致,我们不能凭借主观臆测为第三人施加其不应负担的义务;其次,即使第三人实地查看不动产,也不一定能知晓不动产的真实权利状况,比如不动产实际占有人故意躲避第三人或者拒绝回答第三人提出的问题;最后,以第三人实地查看不动产为“善意”构成要件,实际是对不动产登记簿的不信任,将使国家投入极大资源设立的不动产登记簿沦为摆设。不动产登记簿以国家信用背书,担保其记载的事项真实,如果国家信用都不足采信,那么还有什么事物的公信力值得公民信任呢?
(一)占有保护的正当性基础
占有保护的正当性基础在于保护法律秩序的和平。占有保护的正当性基础是占有保护的核心,在学说史上存在不同的观点。德国法学家耶林认为保护占有是为了保护所有权,在诉讼中证明所有权存在不容易,被称为“恶魔的证明”。[35]相反,占有作为一种客观事实很容易证明,所有权可以通过保护占有加以保护。这种学说建立在占有具有所有权推定效力的基础之上,但在近现代物权法领域中,作为推定不动产所有权真实性的占有已经为不动产登记所取代,占有只能作为动产所有权的外观表征,不能解释物权法给予不动产占有人占有保护的正当性;川岛武宜认为对占有的保护实质是对占有物的债权利用权人进行保护,认为物的利用多借助债权关系进行,一般不具有对抗第三人的绝对效力,[36]保护占有可以使债权人免受第三人对占有物的侵害。这种学说将占有局限于对基于合法法律关系取得占有的债权利用权人的保护,忽视了占有也发挥着对其他类型占有人的保护,例如对拾得遗失物之人的保护。鲁道夫认为占有保护是维持由于占有取得而产生的暂时状态,即法律和平,目的在于阻止自力救济这一公共利益。[37]任何人都不能凭借私力破坏他人的占有状态,如果想取走他人占有之物,必须经由法院诉讼判决。德国学者德恩堡(Dernburg)、科勒(Kohler)等亦主张此观点。[38]根据我国《民法典》第462条第1款的规定,[39]不论是基于正当法律关系的有权占有还是缺乏正当法律关系的无权占有,不论占有标的物是动产还是不动产,占有人都享有占有保护请求权。这一法律规定体现出我国关于占有保护的立法取向是保护法律秩序的和平,针对的是禁止之私力,[40]并不考虑占有之权利,对占有人利益的保护只是一种附随性保护。明晰占有保护的正当性基础有助于平衡占有人与物权人之间的利益关系。
不动产原所有权人将因第三人善意取得不动产所有权而失去占有不动产的正当法律基础。在不动产所有权善意取得制度中,存在着三方法律关系。不动产原所有权人与转让人之间存在第一手买卖合同关系,转让人与第三人之间存在第二手买卖合同关系。由于第一手买卖合同关系无效或被撤销,转让人对不动产的处分行为构成无权处分,继而引起善意取得问题。在不动产原所有权人与转让人之间,由于不动产所有权变动的基础法律关系消失,双方的法律地位应恢复至法律关系缔结前的状态,如果不存在善意第三人,不动产原所有权人将获得不动产所有权,基于所有权的占有权能,维持其对不动产的有权占有;如果存在善意第三人,善意第三人将基于法律规定直接取得不动产所有权,其权利来源既不依靠不动产原所有权人亦不依靠转让人。由于所有权是对物为全面支配的权利,具有极强的排他性,同一标的物只能存在一个所有权。当善意第三人依法取得不动产所有权时,不动产原所有权人在客观上永久失去了系争不动产所有权。在善意第三人将系争不动产登记于其名下时,不动产原所有权人就丧失了基于不动产所有权而享有的有权占有状态。除此以外,善意第三人与不动产原所有权人之间并未就不动产原所有权人继续占有不动产形成合意,故不动产原所有权人无法基于债权关系而对系争不动产形成有权占有。因此,不动产原所有权人将于善意第三人将系争不动产登记于其名下时丧失有权占有,此后的占有均属于无权占有。
结合案件事实,“连成贤诉臧树林案”存在两个争议点,第一个是连成贤是否善意取得系争不动产所有权;第二个是连成贤能否请求臧树林立即迁出系争房屋。下文分别展开分析。
关于第一个争议点。首先,在连成贤向谢伟忠购买系争房屋时,连成贤查看了不动产登记簿,确认谢伟忠是不动产登记簿记载的系争房屋所有权人,且不动产登记簿上未记载任何权利负担。虽然连成贤未实地查看系争房屋,但是如前所述,这并非其应然义务,不影响其善意的判断。连成贤在办理房屋过户登记时不知道谢伟忠系无权处分,不知道臧树林是系争房屋的真实权利人,同时,在当时的情况下,亦没有任何证据能够引起连成贤对系争房屋所有权归属产生合理怀疑,连成贤不应当知道真实权利人臧树林的存在。因此,连成贤在房屋交易中尽到了审慎的注意义务,不存在重大过失,其次,连成贤在变更不动产登记前已经向谢伟忠支付了110万元购房款,最后,系争不动产已经登记在连成贤名下。故,连成贤善意取得系争房屋所有权。
关于第二个争议点。连成贤在取得系争房屋所有权后,自可以基于所有权向臧树林行使排除妨害请求权,此时,根据《民法典》第458条,若臧树林欲对抗连成贤的排除妨害请求权,维持对系争房屋的占有,必须证明自己是有权占有。
二审法院认为臧树林在连成贤取得系争房屋所有权后仍然属于有权占有,那么,臧树林有权占有的本权为何呢?连成贤取得系争房屋所有权后,其并未与臧树林 订立合同许可其占有系争房屋,故,臧树林不存在基于债权法律关系而对系争房屋构成有权占有。除债权以外,臧树林要主张有权占有,其本权只能来自物权或法律直接规定。很显然,本案并不涉及基于用益物权和担保物权的占有,法律亦未规定善意取得过程中的不动产原所有权人有权占有系争不动产,那么,臧树林只能基于所有权而对系争房屋成立有权占有。根据前述推理,二审法院承认臧树林为有权占有,即二审法院承认臧树林依然保有系争房屋所有权,二审法院实质是把所有权分为了名义所有权和实质所有权,连成贤根据不动产登记簿的登记成为了名义所有权人,仅享有所有权的处分权能,因为处分行为无须其实际占有系争房屋,而臧树林自始保留实质所有权,对系争房屋具有实质支配力,享有不动产占有、使用、收益的权能,因为这三项权能都与占有紧密相关。虽然二审法院没有明确承认其将不动产所有权划分为名义所有权和实质所有权,但是最终的判决结果却是该种划分的体现。我国目前通行的民法理论认为,自近代以降,物权法实行“一物一权主义”,并被认为是物权法的基本原则之一。“一物一权”是指在一物上只能成立一个所有权。[41]根据《民法典》第116条和240条,[42]所有权具有占有、使用、收益、处分四项基本权能。任何转让所有权的民事法律行为,如果附加了限制所有权内容的约定,都会因为违反物权法定原则而无效,所有权的变动只能是一个完整所有权的变动,不允许任何权能存在缺损。因此,二审法院的审判逻辑与《物权法》的基本原则相悖,缺乏法律依据,臧树林自连成贤取得系争房屋所有权时就成为无权占有人。
臧树林自连成贤取得系争房屋所有权时成为无权占有人,其是否存在基于不动产长期占有的事实对抗连成贤所有权的可能性呢?这种可能性是不存在的。如前所述,占有保护的正当性基础是保护法律秩序的和平,禁止任何人通过私力手段破坏既存的物的秩序,即使是本权人亦受拘束,例如:甲的汽车被乙窃取,一年以后,甲在某一旧车市场发现了自己的汽车,甲不能以该汽车属于自己为由径行将车开走,但是,“占有维护的秩序不能对抗终局的权利秩序”,[43]占有保护不具有绝对性。占有标的物真实权利人可以通过向法院提起诉讼进而向无权占有人索回属于自己的标的物,因为占有保护的目的是维护秩序和平,对占有人利益只是附随保护,占有人利益并不值得法律牺牲真实权利人利益对其进行特殊保护,尤其在我国并未规定时效取得制度的背景下。因此,根据《民法典》第460条,在本案中,臧树林不能以其长期占有、使用系争房屋,形成了稳定的占有状态为由对抗连成贤基于所有权形成的排除妨害请求权。
法律规范之间具有协调性和统一性,决定于一国的经济基础、社会制度和反映在法中的国家意志的统一。法的这种协调和统一性,保证着法律调整的共同目的和政治倾向。一旦某一法律规范脱离其客观基础,遭受人为主观因素干扰,就会破坏法律体系的协调和统一。
(一)对不动产登记公示制度的破坏
“连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案”裁判结果显著降低了不动产登记的公信力。根据该案的裁判摘要“……在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下,其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出,法院应作慎重审查……”,[44]法院试图创设出这样一种规则,占有能够限制不动产登记的公信力,不动产登记只是作为行政机关的一种管理手段,第三人不可依据该登记而径行为不动产交易。法院的做法无疑是对我国不动产登记制度几十年建设成果的否定。早期,我国不动产登记制度呈现“九龙治水”的局面,缺乏统一的不动产登记机关,不同的不动产登记机关适用不同的登记规则,不动产登记程序混乱,这种历史条件下的不动产登记显然缺乏十足的公信力,当事人在为不动产交易时需要通过占有来辅助判断不动产上真实的权利状态。但是,《物权法》和《不动产登记暂行条例》的施行,已经结束了我国不动产登记的混乱局面。国家通过严格的不动产登记程序,如“不动产登记机关根据当事人的申请,对与登记有关的材料进行全面审查”,[45]和登记错误纠正与国家赔偿机制来保证不动产登记的真实性,如《民法典》第222条第二款确立的登记机关错误登记的赔偿责任,[46]希冀发挥不动产登记的公信力,降低不动产交易成本,为社会提供公共服务。法院为了保护个案中个别当事人的利益,模糊动产与不动产的差异,将作为动产权利公示方法的占有引入不动产,降低不动产登记公信力,既增加了不动产交易当事人的交易成本,损害了社会公共利益,又使国家为建立统一不动产登记制度投入的大量资源失去了意义,造成巨大社会损失。
(二)对善意取得制度的破坏
“连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案”裁判结果客观上造成善意第三人取得了一个不完整的所有权。善意取得系依法律规定而取得所有权等物权,“性质上为原始取得,具有终局性、确定性,原所有权人不仅不得主张任何物权请求权,而且也不得向受让人主张不当得利的返还……受让人在取得不动产物权后,该不动产上的原有权利消灭”。[47]连成贤作为善意第三人取得系争房屋所有权,其本应取得一个干净、完整的权利,依法能够对系争房屋进行占有、使用、收益和处分,实现对自己所有之物的支配与控制,但法院却以第一手买卖合同无效为由支持臧树林对连成贤构成有权占有,实质上是突破了债的相对性,将臧树林对谢伟忠的有权占有拓展至对连成贤,造成连成贤取得一个徒有其表的所有权。连成贤依据善意取得制度事实上只取得了系争房屋的处分权能,与立法者设计善意取得制度的本意相悖。如果善意第三人无法取得标的物占有、使用、收益的权能,其事实上不仅失去了标的物使用价值,而且失去了标的物交换价值,因为无论善意第三人将标的物转让于何人,受让人都不可能实现标的物的使用价值。如果不能取得标的物使用价值,对受让人而言,标的物就一文不值,没有任何人会为不产生价值的物品出价。因此,按照本案的判决结果,善意第三人只能取得系争不动产名义上的所有权,而无法享有该标的物的任何价值,这事实上掏空了善意取得制度的内核。
(三)对其他法律关系造成的困境
“连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案”裁判结果将造成占有人与所有权人永久分离,给所有围绕该房屋的法律关系造成困境。例如:如果臧树林死亡,其继承人能否继承其占有利益,继续主张对房屋的有权占有?如果系争房屋因为政府征收而需要拆迁,那么政府征收补偿款应该补偿给谁,是补偿因为占有利益丧失而受损的占有人还是因为所有权丧失而受损的所有权人呢?如果占有人将房屋出租,租金该由占有人还是所有权人享有呢?承租人返还房屋时应向占有人还是所有权人返还呢?“连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案”裁判结果表面上看只是背离了善意取得制度,只有连、臧二人的私利受到影响,实质上善意取得制度作为财产稳定秩序的一部分,与其他财产制度紧密相连,它一出现问题必定引发其他财产制度连锁出现问题,最终对社会整个财产秩序造成冲击,损害社会公共利益。
在不动产善意取得中,不能仅仅因为不动产原所有权人与转让人之间的第一手不动产转让合同无效就认定其永久构成有权占有继而赋予其对抗善意第三人的效力。从法律制度构造角度而言,善意取得制度是整个财产交易制度的一部分,与其他制度紧密衔接,如果任意改变善意取得制度的内容,就会造成财产法律制度紊乱,使财产法律制度逻辑不周全,破坏既有的财产交易秩序;从不动产登记公信力角度而言,不动产登记以国家信用背书,如果相信不动产登记的第三人的信赖利益无法得到法律保护,那么国家信用将会受到极大打击,这种影响不仅仅作用于不动产交易领域,还将作用于社会生活中存在国家力量的其他方面。因此,为了避免财产法律制度遭受危机和国家信用受损,在不动产被善意取得时,不动产原所有权人的有权占有就自动终结,善意第三人有权请求其迁出系争不动产。