专业房地产律师教你选房买房–福州房产律师推荐阅读

首先说明，如果是第一套房买来自住，有资金、有需要时马上购房是最优策略，不要有任何犹豫。所谓刚需，居住和使用价值是第一位的，不用太考虑房价涨跌的问题。另外，国内的商品房市场自从朱镕基搞“房改”启动以来，整体趋势是一路上涨。从2000年北京、上海、广州、深圳均价都不到4000元，到今天北京、上海、深圳均价超过5万元，广州超过3万元，基本上20年都有十倍或以上的涨幅，大幅度跑赢通货膨胀和其他多数投资。另外，从西方发达国家近一两百年的历史经验来看，房地产和股市相比，是相对稳健和涨幅较大的主要投资方式。

因此，对于多数普通民众来说，在有能力的时候尽早买房，既可以安家落户，又是一个不错的让资产保值增值的方式。

而对于二套房以上和以投资为主的朋友，情况则有所不同。以珠三角城市为例，深圳和东莞从去年底开始，经过了一轮大涨后，房价已经普遍上涨20%以上，如果从投资的角度来说短期收益空间已经不大，不建议追涨。但自住刚需则完全不用担心，从中长期来看，深圳和东莞等城市的房价不可能会下跌，只会继续上行，走“慢牛”的趋势。

而广州、佛山、中山、珠海几个城市，17年房价大涨后，这几年大部分地区都是横盘调整状态，但部分热门区域从疫情结束后的5月开始，已经有开始启动的迹象，包括广州市中心的珠江新城，黄埔、南沙和珠海部分地区，看房和成交量、成交价均已有10%以上的增加，接下来很可能会带动其他价值区域和热门区域量价齐升。所以，如果有意在这些地方买房，尽快看好出手为宜。

在回答房子为什么贵和便宜之前，首先要明确两个概念，那就是房屋的“价值”和“价格”，二者是不同的。

所谓房屋的“价值”，除了理所应当的居住使用功能外，本质上不是建筑房屋时用的那些钢筋、水泥、混凝土，更不是豪华装修带的名牌家具、家电。一套惠州双月湾的海景房，每平方至今也没超过1万元，而差不多的房子在深圳湾，价格一定超过15万。如果只看建筑和装修成本的话，二者也许差价不是很多，但最终的价格会有超过十倍的差距。

房屋的“价值”，除了居住使用这个功能外，大部分体现在房屋所在的那片土地的价值，包括了房屋所在片区的：1.交通配套（主要是地铁构成的交通路网）、2.商业配套（购物中心的数量、档次和便捷度）、3.教育配套（对口小学、中学的质量和档次）、4.市政配套（附近的公园、海边、江边、文化休闲娱乐设施等）、5.医疗配套（三甲医院）、6.临近就业中心（市政府机关、区政府机关、商务中心CBD、科技园区等）等。

这些因素当中，最重要的是临近就业中心，因为它直接影响供需关系——多数人在有选择的时候，是愿意住的离工作地点近一些的。同时，从多数城市来看，就业中心附近的其他配套必然不会差。然后是学校学位和交通地铁配套，前者对学生家长可能是首先考虑的因素，后者是工薪族非常看重的因素。

一般来说，资源配套最好的地方都在城市中心，而认定城市中心通常有几个参考标准：

配套包括已经建成的配套和在建的配套及规划中的配套。已经建成的配套是房屋的实有价值，而在建和规划中的配套是房屋的潜在价值。另外，配套的价值必须是在周围方便到达距离的范围内，一般来说1公里以内最好，超过3公里就价值不大了。就像同样是广州市，综合资源配套最好的越秀区、天河区房屋均价6万以上，而50公里以外的增城、从化、花都只要1万多，原因就是离资源配套太远，很不方便享有使用。

房屋的价值，本质上是享受配套资源的丰富性和便利性，以及所节省的距离和时间。

在房地产界有一句名言，说：“房价的变化当下看政策，短期看金融，中期看土地供应，长期看人口流入”。一方面，价格是以价值为前提和基础的，但同时，影响价格最直接的因素并非价值，而是供需关系。举个例子，在广州，带精装修的普通住宅的建筑和装修成本一般是5000元左右，土地成本（楼面地价）根据拿地时间和片区不同，一般是1万到6万元不等，那么如果一块地拿地成本3万元，建筑装修成本加上其他成本和合理的利润，销售价格应该是4万多元。但现实中，开发商在制定销售价格时，主要考虑的因素是:“卖多少钱我能卖得出去？”在卖得出去的前提下价格越高越好。而影响这个能卖出去的价格的主要因素，就是供需关系。

为什么广州珠江新城、深圳湾的房价在10万以上甚至更高，首先是因为那里的资源配套是顶级的，本身价值非常高，但真正的原因是，想住在珠江新城和深圳湾的人数，远远多于那里有的房屋总套数，所以推动了房价在很高的基础上还在不断上涨。而为什么那么多人想住在珠江新城或深圳湾，就是为了更便利的到这两个就业中心工作，同时更短时间、更近距离的享受周围的配套资源。同时，住在这两个地方意味着更高的身份和圈层，这也是很多高资产人士购房时考虑的因素之一。

在目前房地产充分市场化的情况下，房价高的地方往往意味着价值更高、同时更多人想拥有，而房价低的地方，是以资源配套少，需要付出更多的时间、距离成本，牺牲各方面的便利性为代价的。

另外，国家政策对于价格的影响也很大。中国人普遍存在“买涨不买跌”的心理，往往房价越涨买的人越多，房价下跌了反而更多人观望。但从专业的角度看来，对于一二线城市的优质片区，每次房价下跌时，都是价值投资的好时候，反而在房价上涨一段时间后就不宜再追涨。

针对这个问题，首先我们要问自己，买房的主要目的和需求是什么？答案一般有：

简单来说，刚需买房首先看价格和交通便利，改善买房重点看地段和配套，豪宅买房关注景观和风水。级别不同，需求也不同。当然，现实中，大家买房往往是多方面的需求都有，那么就要把握住最主要一项或几项的需求。而在所有需求中，住的离工作地点近一点，几乎是一个共同需求；但如果男女双方工作地点不一致的，一般以方便女方更合适。

其次，要看我们自己所处的阶段。如果是刚毕业不久，还没有结婚要小孩，那么交通便利性和配套的商业休闲购物资源就更重要，可以考虑工作地点周围或者地铁附近的商业综合体附近。如果已经结婚有了孩子，那么学位就是要考虑的首要因素，要在能力范围内选择学位更好的房屋。如果是不需要每天按时上下班的老板和自由职业者，可以更多的考虑周边环境优美的区域。

再次，要看我们的资金情况和预算。如果资金紧张，那么购买的房子只要能够满足最主要的需求即可，不能要求过高。如果有了一定的资金实力，那么就要寻找匹配主要几项需求的预期，先选好大区域，然后再选择小区，最后选择具体的房屋。

还有一个问题要专门拿出来说，那就是买新房和二手房的问题。新房往往看起来更漂亮更吸引人，但多数新房相比同价位的二手房区域位置没那么好，交楼时间也往往更长。根据房屋价值理论，其实同价位的二手房往往价值更好，如果没有“新房情结”的话，一二线城市买二手房也是一个不错的选择。因为，新房的价格中往往包含了很多的开发商宣传推广费用、未来的部分升值空间和新房带来的心理溢价，而二手房的价格则更加接近于价值本身。

最后，从反面来说，普通人买房务必远离公寓、商铺、小产权房、写字楼和老破小、老破大，否则大概率会跳坑。

从价值投资的角度来说，房产升值的本质原因主要是房屋周边配套资源的提升和落地。比如，原本没有地铁的区域通了地铁，往往可以带动房价上涨几千元；而一个大型购物中心、一个名牌学校的建成，周围一两公里范围内的房子普遍可以升值几千元甚至更多；如果市政府、区政府搬到了房子周围，那么有可能会带来更大的升值幅度。

所以，如果是自住买房，就要买周边配套已经比较齐全的区域，而投资买房，则要买周围有地铁、商业、学校、高收入就业中心等规划的区域，然后等到这些规划落地，房价自然而然就水涨船高。

在这个意义上，买房可以考虑“投住分离”，也就是第一套自己住的房子，买在离工作的地点近、周边配套好的地方，而第二套投资房，则买在规划档次较高而且大概率可以落地实现的地方，通过3-5年左右的时间等到规划中的配套落地，从而实现投资升值的目的。

但从另外一个角度来说，投资和自住从来都不是一对矛盾。投资是要通过出手套利才能实现的，而自己都不愿意住的地方，以后也很难找到“接盘侠”。所以，即使是投资性买房，也要考虑今后什么样的人群是接盘的目标对象，然后考虑他们的喜好、想法和需求来买，这样才不至于“炒房炒成房东”，房子砸到手里卖不出去。

最后，从供需关系这个角度考虑的话，投资买房的最优选择是所在城市正在建设中的高收入就业中心周边——一方面政府会在这些地方实实在在的投入各种资源配套，同时这些区域今后将会有大量的高购买力新增人口接盘，既保证房屋能升值，又确保容易出手实现套利。典型的例子就是广州的琶洲、国际金融城、黄埔区科学城和南沙区灵山岛、横沥岛等。