前几天,一对老人走进我们的咨询室。头发花白,很知性。谈起想咨询的事情,有些为难,也有些不好意思,我引导了很久,才理清了他们家的事情。
两位老人都60多岁了,有一个独生儿子。儿子去年结的婚,结婚前,女方提出需要有房子,两位老人出了首付,房子写的小两口的名字,现在两个年轻人要离婚,女方提出要房子,但可以给男方钱。老两口想现在买房不易,而且为了给孩子出首付,已经把家里的钱都拿出来了,孩子将来还要结婚,不同意把房子给女方,想问问像这种情况应该怎么办。
就我们律师而言,这种情况就有些难办。这就如同一些很新鲜的菜,已经被一个不太懂的厨师炒坏了。我们能做的,可能就是在现有的基础上再加工。实在没法利用的食材就扔掉,可以变好的,把菜变淡一些;或加些像样的调味品,变香一些; 根据对客人的了解,口味再去针对性的改动; 用精致的器皿,摆盘盛放,尽量把它们再变成像样的饭菜。尽管如此用心,依然不能像有个好厨师直接用心的饭菜做好简单直接。
为了避免这样的事情少发生,我今天想作为一个律师告诉大家怎么买房子。好的中介可以告诉你的是怎么买房子会省钱、赚钱、保值增值,律师可以告诉你怎么买了房子是你自己的。
近些年,房产增值很快,由房产引发的争议也越来越多,房子很多是举全家之力购买,购房款来源也就会复杂,一旦处理不好,有可能财产旁落,家中也会纠纷不断。比如父母给孩子全款买婚房,登记的是小两口的名子,小两口一离婚,房子一人一半,按照照顾妇女这个原则,有可能是房子归女方,然后补偿给男方。比如,结婚后买房子,一方出的全款,哪怕就是只写了一个人的名子,房子也是夫妻共同财产,离婚分一半。再比如,父母为了避税,房产证上写的是孩子的名子,孩子满18了,哥们意气也好,遇人不淑也好,偷偷把房子卖了,或者做了抵押,房子也就没了。
再就是像文章开头所说的那对老人,他们当时让两个孩子给打了个借条,可能在回款上能多一些,可是房产的增值利益上就没有了优势。
像这样的事情其实很多,如果您觉得买房子不易,又想和家人在未来的日子里少起争执,和睦相处。建议您在买房子之前好好思考一下,想清楚一些事情。
我把买房的情况分到了以下四种情况,基本上涵盖了买房子的普遍出资情形,各位看客可以根据自己的情况分析。
一、夫妻二人自己买房子,两人共同的钱全款或者首付,两人共同的钱还贷款。像这种情况劝您别打小主意,也别含糊。房产证上写一个人的名字还是两个人的,房子都是夫妻共同财产。真要因为性格不合,过不下去了而离婚。一人一半,别计较谁赚了谁亏了,你自己选的伴侣,你就大气点,这样的结果你得认。
二、夫妻二人用其中的一个人的婚前财产买的房子。这个事情,比较复杂。
咱们今天不讨论在这个阶段为什么会出现这种情况,世间的复杂远远超过了您的想象。夫妻二人用其中的一个人的婚前财产买的房子,需要先解决两个问题,第一、首先得证明买房子的钱确实是婚前个人财产,第二,得写一个人的名子。
解决这个问题需要有些前提,你如何证明买房子的钱是婚前个人财产:
1、购房的资金流向要清晰。你买房子的钱都是来源于你的婚前个人财产。比如,你在婚前设立的个人财产账户,最好是做过公证的账户,最好是有过婚前协议,比如,此时购买的房子再产生赠值的部分就会被视为夫妻共同财产的这种预期。这些我会在下一讲怎么结婚里具体讲。
2、就是可以借助一种法律工具,就是《夫妻财产约定》,就是夫妻二人对财产的约定。这种约定的效力非常高,一般只要形式上不出现什么问题,法院在财产确权时都会优先采纳。
三、夫妻二人的父母帮忙买房子。有些夫妻买房子有些困难,需要父母的支援,父母只要有能力一般都会有或多或少的帮助。这个钱曾经出过很多争议,所以最高院针对这种情况出了《婚姻法司法解释三》
第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
1、这一规定的主要目的是为了保护老年人的利益,现实中赠与一方还是双方之争时,产权登记就说明了问题,登记在谁名下,就是赠与谁;2、该条的出资仅限于全额出资,对婚后父母付首付,登记在自己子女名下的,仅视为对子女的个人赠与;3、登记在双方名下,当然属于共有,未做份额约定的,视为共同共有;4、其他近亲属赠与的,参照执行。
2、其实解读法条看起来很容易,实现起来还是需要有正规的动作的。比如你怎么能证明钱是父母给出的,可以用借条的方式,可以用资金流动的方式,可以用赠与协议的方式等。其实只要你在买房子前想清楚,很多事情都可以避免了。
四、夫妻二人给他人买房子。
1、夫妻二人,给父母买房子。这种相关的案例不如父母给子女买房子的多,一般如果房产证上写父母名的又没有借据的,基本都是按赠与算,属于父母的财产。如果房产证上是夫妻二人与父母共有的话,就属于共同共有,如遇到夫妻离婚,按份分。有证据能证明的比如借条这种的,可以按债权算。所以在给父母买房时和父母协商好,看看钱是按照哪种方式算比较好。
2、比较麻烦的是夫妻二人给子女买房,
A、给未成年子女买房,独生的最好写清楚财产清单,省得海南广州北京上海的,孩子找不到。给未成年子女买房,一个现在比较普遍的做法是,最好写上夫妻二人的名字,约定所占份额为1%,我个人觉得还是挺科学的,这样孩子不管什么情况下,长大了之后,不理智处分财物时,家里都能了解情况,并且有一定的话语权。有这1%,房子也不卖了,也不能抵押了,因为做这种动作都需要所有产权人到场。
B、给未婚的子女做婚房的,参照前面讲的,如果是全款的,没有关系,真心想给孩子买的。基本没大有关系。但如果是分期付款的,一定注意最好从自己的账户里直接转到开发商的付款账户,并保留好转款凭证。如果在出现将来子女离婚的法律问题时以备不时之需。
C、给已婚的子女买婚房的。前面讲过的不细讲了,这里要特别注意两点,一个是关注是否是全款买房,且房屋产权证是否是子或女一个人的名子。如果是,可以认定为对自己子女一方的赠与,而且可以认为房子的产权人为自己子女本人。如果不是全款买房,或是产权证上是子女夫妻二人的名字,则视为对夫妻双方的赠与,这个咱们前面讲过了,不细讲了。那么应对这个问题,可以有两个解决方式。一个呢,可以用赠与协议这一工具。只要三个人,子女的配偶不用参与。夫妻二人可以和自己子女写个协议,这个最好去公证处公证一下,协议必需说明此款项仅赠与子或女本人,与其配偶无关。这样的好处是不用惊动其配偶。另一个呢,就是由子女夫夫妻双方向你们夫妻二人借款,打借条,约不约定利息根据具体情况,自己考虑。其实这样账目都清晰,往来都干净,反而更有利于家庭的和睦和稳定。
基本买房的状况大体我都归纳到这里了,还有很多非普遍情况。比如多子女的,房屋产权情况复杂的,同居的,非婚生的,这种都不具有普遍性。如果大家身边有律师,建议提早规避一些东西,不要等一个小疙瘩长成了疮再治,成本也高也受罪,还会在亲人的情感上留下疤痕。