自2002年起，上海住宅商品房均价不断攀升，从2002年的4007元/平米上涨至2019年的49332元/平米（2017年最高达到51854元/平米）。而上海居民平均工资与当年房价之比却逐步下降，从2002年最多可购买4.86平米/年下降至2017年只能购买1.65平米/年，可见上海居民购房压力之大。
为缓解这一矛盾，上海市政府于2009年起便先后出台有《上海市经济适用住房试行管理办法》（现修订为《上海市共有产权保障住房管理办法》，以下简称《管理办法》）、《关于经济适用住房申请家庭成员死亡后相关事宜的处理意见》（以下简称《申请人死亡后处理意见》）、《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》（以下简称《供后细则》），从徐汇、闵行两区试点到全市铺开实施，解决了一大批中低收入家庭的住房困难问题。但2009年至今已逾10年，部分经适房产权人已先后死亡，故引发经适房继承纠纷案件。
一、经适房继承案件的特殊性
在普通继承案件中（包括法定继承、遗嘱继承、遗赠），法院一般审查四项构成要件：
1.被继承人死亡的事实（《继承法》第2条，继承开始）
2.被继承人的法定继承人情况（《继承法》第10条，确定案件当事人范围）
3.被继承人的遗嘱意思（《继承法》第17条形式要件，第22条实质要件）
4.被继承人的遗产范围（《继承法》第3条，死亡时遗留的个人合法财产）
一般而言，当事人提供《上海市不动产登记簿》载明某房屋登记在被继承人名下（或载明被继承人享有某房屋XX%产权份额），即可证明该房屋为被继承人的遗产。在同时满足其他构成要件的情形下，法院即判决“上海市XX区XX路XX弄XX号XXX室房屋产权归XXX所有”。但经适房与此不同。
首先，经适房具有“有限产权”的特点。根据《管理办法》第16条第1款，经适房实行政府与购房人按份共有房屋产权。不同于普通商品房产权人享有100%的房屋产权。因此，法院在审理该类案件时，应注意区分被继承人的产权份额与政府的产权份额，不能简单套用普通商品房继承案件的审理思路。
其次，经适房具有“保障居住”的特性。根据《管理办法》第28条，购买经适房时，申请家庭书面协商确定购房人，作为产权份额的共同共有人（与政府共有），其余申请人为同住人（购房人、同住人以下合称“原始申请人”）。《供后细则》第8条第1款第3项规定，继承人是涉案经适房原始申请人，且经其他原始申请人及继承人协商一致的，可以调整购房人或者同住人。因此，法院在审理该类案件时，还应注重保护其他原始申请人（含其他产权人继承人）的合法权益。
二、经适房继承案件的争议观点
经查询，共检索到本市涉经适房继承纠纷案件生效判决8例。在裁判依据方面，上述案件均适用《申请人死亡后处理意见》第5条的规定【即：申请家庭成员在完成房地产转移登记前死亡的，该经济适用住房房地产权利不发生继承。申请家庭成员在完成房地产转移登记后死亡的，处理方式如下：（一）房地产权利人死亡的，其所享有的经济适用住房房地产权利按照《中华人民共和国继承法》有关规定继承。其中，继承人不属于申请家庭成员的，不享有经济适用住房居住使用权，仅享有在经济适用住房按照规定发生回购或者转让后，主张分割所得价款的权利；（二）同住人死亡的，该经济适用住房房地产权利不发生继承。】但在具体处理上分为截然不同的三种观点。
观点1：判决驳回诉请（详见（2017）沪0112民初23429号、（2019）沪0113民初2760号、（2019）沪0105民初1706号）。该观点认为，《申请人死亡后处理意见》第5条规定，经适房产权人死亡，继承人不属于原始申请人的，其仅享有经适房回购或者转让后，分割所得价款的权利。现继承人并非涉案经适房的原始申请人，故其继承范围限于“经适房发生回购、转让时的价款”，而不能取得经适房产权，故驳回其诉讼请求。
该种裁判背后的理由在于：经适房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，有别于一般商品房。如果允许当事人不经过经适房申购审核认定程序（即并非该经适房的原始申请人）而取得经适房产权，则将实质性打破经适房制度，致使保障性住房制度的落空。况且社会中还出现诸如“谁给我钱多，我就把房子给谁”的遗嘱继承、“名为遗赠，实为买卖”的遗赠、遗赠扶养协议等等“以金钱换经适房”的情况，显然与经适房保障制度相悖。由此，从“禁止非低收入人群获得保障性住房”的社会公益角度出发，判决驳回诉请。
观点2：判决继承份额（详见（2017）沪0117民初10097号、（2017）沪0117民初20925号、（2017）沪0117民初18443号、（2019）沪0117民初10592号）。该观点认为，《申请人死亡后处理意见》第5条规定，经适房产权人死亡的，其所享有的房地产权利按照《继承法》有关规定继承。继承人虽不是经适房的原始申请人，但其享有的继承权益不应被剥夺。故判决当事人享有产权份额。
该种裁判背后的理由在于：首先，被继承人出资购买经适房，也登记为经适房产权人，故其产权份额属于《继承法》第3条规定的遗产。其次，单纯判决驳回诉请，将造成法律困境及权利失衡。例如：《继承法》第25条第2款规定，受遗赠人需要在2个月表示接受遗赠。现驳回当事人诉请，则受遗赠人要求接受遗赠的权利该如何行使？另外，由于被继承人的产权归属长期处于不稳定状态，后续可能会发生多次继承，最终继承人无法明晰的情况；经适房遇政府征收，而继承人全然不知的情况；经适房同住人将房屋出租、出质牟利，而继承人无法控制的情况。由此，从维护继承人合法权益的角度，应判决继承人享有产权份额。至于房地产交易中心是否允许该继承人登记为产权人，属行政机关管理范畴，法院对此不予干涉。
观点3：判决享有财产性权利（详见（2019）沪0114民初9091号）。该观点认为，《申请人死亡后处理意见》第5条针对非原始申请人的继承人同时提及“按照继承法规定继承”和“仅享有回购、转让价款的权利”。故综合二者，判决继承人享有经适房的财产性权利。
该种裁判背后的理由在于：法院认识到纯粹驳回诉讼请求，或者全面确认不属于原始申请人的继承人享有房屋产权均会带来问题。故采取折中说，在“本院认为”载明，在政策规定的回购或转让后，享有该经济适用房的财产性权利。“判决主文”载明，继承人享有经适房的财产性利益。
观点3显然是对观点1、2的总结与扬弃，但该观点仍有其缺陷。首先，“判决享有财产性权利”内容暧昧，对于继承人究竟能否凭借判决登记为产权人仍不清晰，容易引发进一步矛盾（例如：继承人凭判决书，要求房地产交易中心办理产权人变更登记手续，或者要求房地产交易中心在经适房“附记”部分载明其享有经适房的财产性权利）。其次，该观点明确“继承人并非经适房原始申请人，不能享有经适房产权”。但继承人是原始申请人的又该如何处理？由此，有必要对经适房继承案件的审理思路予以详述。
三、经适房继承案件的审理分析
1.在普通继承案件审查事实的基础上，经适房继承案件还应查明：
（1）继承人是否为经适房的原始申请人？
（2）经适房是否存在其他原始申请人？
2.具体审理要点：
（1）继承人不属于原始申请人的，根据《申请人死亡后处理意见》第5条，只享有经适房“回购”或“转让”所得价款。既然当事人不享有房屋产权，自然不能对外“转让”该部分产权。因此，法院判决“房屋回购价款归XX所有（XXX享有房屋回购价款的XX%）”更为妥当。需补充的是，根据《供后细则》第11条，经适房的回购需经全体原始申请人协商一致。由此，从保护其他原始申请人最低居住利益的角度出发，只要任一原始申请人不同意政府回购，继承人则不能要求政府回购。继承人只能等待其他原始申请人全部死亡后，申请政府回购（经窗口咨询，取得不动产权证未满5年的，政府回购金额按“购房金额+利息”计算；取得不动产权证已满5年的，政府回购金额按“房屋市场价值*被继承人持有产权比例”计算）。另外，从后续执行角度，房地产交易中心不宜变更产权登记，但应在附记部分备注“房屋回购价款归XX所有”，以此最大程度的保障继承人的利益具有对世性，缓解继承利益无法公示带来的弊端（如房屋被出租、出质；无法了解征收情况；他人无法知晓其为当事人财产等）。
（2）继承人属于原始申请人的，根据《供后细则》第8条第1款第3项，需经其他原始申请人（含其他产权人继承人）及继承人协商一致，才能继承。此处的“协商一致”应理解为“各方的争议已经解决”而不应理解为“任意当事人反对则不能继承”。原因在于：继承人为原始申请人的，其取得经适房产权并不损害公共利益。如仅因为一方当事人提出反对而无法继承，则有侵害继承人权益之虞。由此，根据《供后细则》的规定，应当追加其他原始申请人（含其他产权人继承人）为案件第三人，并判决“房屋归XXX所有（XXX享有房屋XX%的产权份额）；其他当事人协助办理房屋产权变更手续”较为妥当。