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【前言】
房屋租赁合同订立和内容必须合法，不得违反法律、法规的强制性规定尤其是效力性强制性规定，否则将归于无效。合同无效将导致合同丧失约束力，只能依据实际履行情况基于公平原则处理双方的纠纷，处理方式通常是立即终止履行，互相返还财产，过错方赔偿无过错方的财产损失。房屋租赁合同无效的情形主要包括三类：资质欠缺、恶意、损害公共利益，其中，资质欠缺又可分为物的资质欠缺和人的资质欠缺两种。此外，还有一类是法律直接规定的无效情形，例如租赁期限超过20年的部分无效就是源自法律的直接规定，所附生效条件违反法律规定或不可能发生的房屋租赁合同无效。
【相关法律法规文件】
1.《中华人民共和国民法总则》——简称《民法总则》
2.《中华人民共和国民法通则》——简称《民法通则》
3.《中华人民共和国合同法》——简称《合同法》
4.《中华人民共和国消费者权益保护法》——简称《消费者保护法》
5.《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》——简称《民通意见》
6.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》——简称《城镇房屋租赁合同解释》
7.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）——简称《合同法解释二》
【具体情形】
一、房屋租赁合同整体无效的情形
情形1——物欠缺资质
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。
法律依据——《城镇房屋租赁合同解释》第2条
注意：在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。另外，农村房屋租赁合同不受上述规则的约束。
情形2——物欠缺资质
出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效。
法律依据——《城镇房屋租赁合同解释》第3条第1款
注意：在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
情形3——人欠缺资质
无民事行为能力人订立的房屋租赁合同无效，例如间歇性精神病人在发病期间订立的房屋租赁合同无效，行为人在重病、重伤等导致神志不清的状态下所订立的房屋租赁合同无效。
法律依据——《民法总则》第144条、《民通意见》第67条
注意：以合同是在醉酒状态下订立为由主张无效实践中往往得不到法院支持。
情形4——人欠缺资质
限制民事行为能力人依法不能独立订立的房屋租赁合同未经其法定代理人追认的无效，例如未成年的初中生独自订立的房屋租赁合同未经其父/母追认的无效。
法律依据——《民法通则》第58条
注意：法定代理人的追认必须是明示而非默示的，默示应视为拒绝追认。
情形5——人欠缺资质
在房屋共同共有关系存续期间，部分共有人擅自将房屋出租的，一般认定无效。
法律依据——《民通意见》第89条
注意：第三人善意、有偿承租并已交付使用的，应当维护第三人的合法权益，认定房屋租赁合同有效，对其他共有人的损失，由擅自出租共有房屋的人赔偿。
情形6——恶意
恶意串通，损害第三人利益的房屋租赁合同无效，例如实践中常见的被执行人与另一方恶意串通将可能被执行的房屋以长期租赁使用权一次性抵偿巨额债务，损害申请执行人获得的所有权对应的占用使用收益权，该等房屋租赁合同应认定无效。
法律依据——《合同法》第52条、《民法总则》第153条第2款
情形7——恶意
行为人与相对人以虚假的意思表示订立的房屋租赁合同无效，例如为了骗取承租人的预付租金及押金等财产而签署的虚假房屋租赁合同无效。
法律依据——《民法总则》第146条
情形8——恶意、损害公共利益
以合法形式掩盖非法目的的房屋租赁合同无效，实践中常见的是以非法集资为目的，将未竣工验收的房屋以租后返租形式出租并一次性收取大量租金，这种房屋租赁合同应认定无效。
法律依据——法律依据——《合同法》第52条
注意：出租已竣工验收的房屋不属于上述情形。
情形9——损害公共利益
违背公序良俗的合同无效，例如明知他人承租用于从事卖淫活动而出租所订立的房屋租赁合同应认定无效。
法律依据——《民法总则》第153条第2款
注意：出租人不明知的，房屋租赁合同不因承租人将房屋用于卖淫活动而无效。
情形10——损害公共利益
一方以欺诈、胁迫的手段订立的房屋租赁合同，损害国家利益的，合同无效，例如行为人以揭发官员腐败行为相要挟而以不合理低价与政府部门订立的房屋租赁合同，应认定无效。
法律依据——《合同法》第52条
情形11——生效条件违法或不能实现
附条件生效的合同，所附的条件是违背法律规定或者不可能发生的，应当认定该合同无效，例如约定将消防验收合格作为房屋租赁合同生效条件，而该房屋依法不可能获得消防验收的，应认定该合同无效。
法律依据——《民通意见》第75条
注意：未经消防验收并不直接导致房屋租赁合同无效。
二、房屋租赁合同部分无效的情形
情形12——物欠缺资质
租赁期限超过临时建筑的使用期限的，超过部分无效。
法律依据——《城镇房屋租赁合同解释》第3条第2款
注意：在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。另外，临时建筑物的使用期限不得超过2年。
情形13——人欠缺资质
承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的人民法院应当认定超过部分的约定无效。
法律依据——《城镇房屋租赁合同解释》第15条
注意：出租人与承租人对转租期限另有约定的除外。
情形14——恶意
格式条款、通知、声明、店堂告示等含有排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定等内容的，其内容无效，例如房产中介机构在其格式房屋租赁合同中的此类不公平、不合理条款，应认定无效。
法律依据——《消费者权益保护法》第26条第2、3款
情形15——法定无效
房屋租赁合同约定的租赁期限超过二十年的，超过部分无效。
法律依据——《合同法》第214条
情形16——恶意格式条款
房屋租赁合同中，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，未采取合理的方式提请对方注意或未按对方的要求加以说明的，该条款无效。
法律依据——《合同法》第40条、《合同法解释二》第10条
注意：实践中将格式条款字体加大或加粗通常被视为提请对方注意的合理方式。
情形17——恶意格式条款
房屋租赁合同中约定造成对方人身伤害免责的条款无效，例如类似“承租人承租使用房屋期间受到的一切人身伤害与出租人无关”这种条款无效。
法律依据——《合同法》第53条
情形18——恶意格式条款
合同中约定因故意或者重大过失造成对方财产损失免责的条款无效。
法律依据——《合同法》第53条
【结语】
司法实践中，认定房屋租赁合同无效的标准越来越严格，除本文所列情形外，除非有法律和行政法规的明文规定，否则人民法院和仲裁机构一般不会认定房屋租赁合同无效。房屋租赁合同被认定无效后，只是合同丧失约束力，并不必然导致租金返还，多数情况下，出租人有权基于公平原则收取合理的房屋占有使用费（一般情况下不得高于合同约定的租金标准）。