某市登记机构询问：我市有一位城市居民刘某，现在凭其与父母签订的分家析产协议，要求把原来属于父母所有的宅基地使用权及宅基地上的房屋转移为他所有。按照《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）的规定：除了因继承以及人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移者外，受让方应当是“本集体经济组织的成员且符合宅基地申请条件”。刘某并非该集体经济组织成员，但《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）规定：“因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的”，可以申请登记。问：分家析产和“分割”有什么区别？城市居民可否凭分家析产协议取得宅基地使用权？我们可否为本例中的刘某办理转移登记？
金绍达：析产一般是指家财（包括不动产）的分割，分割就是对共有财产的区分。以往，无论在民间还是业内，都有很多人将不动产权利的分割称为“析产”或是“分析”。在早年发布的《契税暂行条例》中，就使用了“分析”一词而不是“分割”。在法学上则习惯于使用“分割”而非“分析”，以区别于“分析研究”中的分析。在《细则》和《规范》中，都使用了“分家析产”一词。在不动产登记领域中，分家析产和分割的主要区别是：分家析产是共同生活的家庭成员分割共有的不动产，而分割不限于在家庭成员之间进行。
分割应当以财产属于共有为前提，只有原来属于共有的财产（包括配偶之间虽以一方登记但是实际上属于共有的财产）才能进行分割。本例中的房屋及宅基地使用权“原来属于父母所有”，刘某并非共有人。刘某与其父母签订的协议名为分家析产，而实际上并不是对共有的财产的分割，所以不适用《细则》中关于“分家析产”的规定。
宅基地使用权由作为集体经济组织成员的农民无偿地取得和使用，是农民基于集体成员的身份而享有的社会保障。现阶段国家对宅基地使用权的处分进行一定的限制，目的是保障农民的基本居住问题。所以，除了因继承以及人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移者外，受让方如果不是本集体经济组织的成员，登记机构应当不予受理。本例中父母要把自己的宅基地使用权和房屋无偿地转移给儿子，这属于赠与而不是分割。但因为受赠人刘某是城市居民，所以按目前规定既不能凭分家析产协议申请登记，也不能按赠与办理。
宅基地上共有的不动产权利在分割之前，共有人就已经拥有了宅基地使用权，这种权利不会因分割而丧失，且这种分割与保障农民的基本居住权利的立法本意也没有冲突。因此，即使有的共有人已经由农民转为城市居民，仍然可以按《细则》的相关规定，凭分家析产协议申请转移登记。