2014年11月18日，法院对涉案现场进行了勘察，现场西边为一山坡，东边垒有院墙，山坡与院墙之间形成一类似长方形的场地。从南门进入，往北依次为原羊圈、井一口、房屋两处、原猪圈及北荒地。各方对上述租赁物的位置均认可，但对转租的范围有了不同意见。宏谷香合作社当场表示，转租的范围仅指酸梨树以北方向；李建柱表示自酸梨树以北的北荒地转租给李文涛，不包含后山坡；李文涛也表示租赁范围是从酸梨树以北的北荒地，不包括后山坡。勘查结束后，宏谷香合作社提供书面意见称某部队、宏谷香合作社签订的《补充合同》中租赁物为四块，分别为猪圈、羊圈、后山坡、北荒地，四块地相互独立；宏谷香合作社转租的范围仅为北荒地，并不涉及其他三块土地，其中猪圈、羊圈系宏谷香合作社与李文涛合作经营，后山坡由宏谷香合作社经营，上述三块不涉及转租。某部队提供书面意见称，本案争议合同合同标的、价款均具有完整性、不易分割性，特别是后山坡，原为宏谷香合作社承包林业所用，现林业承包合同已经终止，宏谷香合作社继续承租后山坡已无实际意义。
本案主要的争议焦点是某部队是否同意租赁物转租。根据某部队向法院提交的证据及李文涛陈述、证人李建柱的证言，可以认定李建柱与李文涛签订一份《租赁协议》，该协议中约定的租赁物为酸梨树山坡根以下权益，双方未否认转租部分租赁物的事实。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，某部队具有解除合同的权利。宏谷香合作社辩称某部队以其行为同意宏谷香合作社转租的意见，法院认为，其一、宏谷香合作社未向法院提交任何证据证明其主张，故宏谷香合作社辩称的事实缺乏证据的支持；其二、宏谷香合作社认为某部队的行为实际上认可了宏谷香合作社的转租行为，这只是一种推测，而这种推测，不具有合理性。根据双方一致的陈述，2014年5月份，李文涛打井时被某部队的战士发现，后李文涛向某部队递交了一份与李建柱之前签订的《租赁协议》复印件及一份申请书。在李文涛递交上述材料后，某部队取得了涉案土地部分被转让的相关证据材料。2014年6月份，某部队向法院提起诉讼，以宏谷香合作社转租为由，要求解除合同。从整个过程来看，不能得出某部队默认转租的事实，相反，可以得出，某部队不同意转租且积极行使解除合同权利的事实。另对于宏谷香合作社辩称的应解除转租部分的土地，未转租的部分土地不应解除的意见。法院认为，根据现有证据、当事人的陈述及现场的实际情况，可以认定本案中原猪圈、羊圈、北荒地部分存在转租的事实，对于该部分，某部队具有解除合同的权利，对于后山坡部分，不存在转租的事实，某部队要求解除后山坡部分的诉讼请求，法院难以支持。故判决一、某部队与宏谷香合作社签订的《补充合同》中租赁原猪圈、羊圈及北荒地部分予以解除。二、宏谷香合作社及人李文涛于判决生效之日起三十日内将《补充合同》所涉原猪圈、羊圈及北荒地部分土地腾退，交还给某部队。三、驳回某部队的其他诉讼请求。
一审判决后，某部队不服，上诉至北京市第三中级人民法院请求撤销一审判决，依法改判支持其一审审诉讼请求。该院审理认为：《中华人民共和国合同法》第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。某部队与宏谷香合作社签订的《补充合同》，系出于自愿，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效成立，双方应依约履行义务、享有权利。
本案争议焦点之一是某部队是否享有合同解除权。依据《补充合同》某部队并未允许宏谷香合作社对外进行转租，依据李建柱与李文涛签订的《租赁协议》等可以认定宏谷香合作社未经某部队同意将涉诉的部分租赁物转租。《中华人民共和国合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。所以依据该规定某部队享有合同解除权。
本案争议焦点之二是某部队的合同解除权是否应及于《补充合同》所涉及的全部租赁物。依据上述二百二十四条的规定，从字面意思看，通常理解应为在承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除承租人与出租人之间的租赁合同；当承租人与出租人之间仅有一份合同时，出租人可以解除该份租赁合同本身，其解除的效力范围应包括租赁合同所涉及的全部租赁物或整体租赁物，并不对租赁合同所涉及的租赁物进行物理区分。从本案看，《补充合同》所涉及的租赁物，即描述为“原猪圈、羊圈和后山坡及北荒地”的租赁物，确非各自独立的地块，应是为了称呼方便采用的带有一定标志性的说法，且上述称呼所对应地块之间也未有明确的物理界线。所以在某部队明确选择全部解除的《补充合同》的情况下，一审法院判决部分解除和部分返还不当，应予以改判。至于本案当事人之间的其他纠纷，可另行解决。判决：一、撤销一审法院判决；二、改判一审判决第一项为：某部队与宏谷香合作社于二○○九年一月一日签订的《补充合同》于本判决生效之日起解除；三、改判一审判决第二项为：宏谷香合作社及李文涛于本判决生效之日起三十日内将《补充合同》所涉的土地腾退，交还给某部队。四、驳回某部队其他的诉讼请求。
第一种处理意见：承租人仅存在转租情况的部分，出租人看就转租部分具有解除合同的权利，对于不存在转租的部分合同不能予以解除。
第二种处理意见：根据《合同法》第224条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除承租人与出租人之间的租赁合同。当承租人与出租人之间仅有一份合同时，出租人可以解除该份合同本身，其解除的效力范围应包括租赁合同所涉及的全部租赁物或者整体租赁物，并不对租赁合同所涉及的租赁物进行物理区分。
第三种处理意见：承租人未经出租人同意转租的，原则上应参照上述第二种意见，出租人对整个租赁合同享有解除权。如果租赁物之间存在明显的物理区分，且单独占有使用互相不存在实质性影响，承租人转租部分租赁物时，出租人就转租部分具有解除合同的权利，对于不存在转租的部分合同不能予以解除。
笔者认同第二种处理意见是处理类似案件的一个基本原则。理由如下：第一，从转租的立法模式来看，可以分为自由主义和限制主义。自由主义的立法模式是指如果当事人没有相反的约定，承租人均可以自由转租，无需得到出租人的同意。法国、瑞士对转租采用的就是自由主义的立法模式。但在自由主义的立法模式下，转租也有一个前提条件，即不能损害出租人的利益。从我国《合同法》第224条规定的内容来看，我国对转租采用的是限制主义的立法模式。该规定如下：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据该规定，承租人未经出租人同意转租，出租人享有合同解除权。合同解除权系出租人之权利，出租人可以选择解除转租标的物的部分，也可以解除全部合同。选择权应赋予出租人，而非承租人。且出租人作为守约方，在法律边界模糊的情况下，法院应作出对守约方有利的解释。第二，未经出租人同意的转租是违法转租，违法转租是对出租人对承租标的物所有权的侵害，王泽鉴认为“违法转租，使他人占有租赁物，或是延长了占有连锁，造成了多层次之占有关系，或是造成了多数人占有关系，致增加出租人请求返还其物之苦难，或租赁物毁损之程度”。在违反转租的情形下，如果限制出租人对租赁合同的解除权，不利于出租人物权利益的保护。第三，在租赁法律关系中，相对于其他法律关系，出租人尤其重视承租人的诚实信用的品质，双方之间必须存在较好的信赖关系。承租人擅自转租的行为已经严重破坏了双方的信赖关系。违法转租的情形下，双方已经没有合作的基础，此时限制出租人仅对转租部分有权行使合同解除权，对未转租部分不得行使合同解除权并无必要。
当然，第二种处理意见是处理类似案件的基本原则，不太可能涵盖司法实践中出现的所有情况。在司法实践中，可能会出现租赁物之间存在明显的物理区分，分别单独占有使用互不存在实质性影响，也不会造成租赁物经济价值的减少，且不存在其他实际履行障碍的，从物尽其用的角度出发，此时承租人部分解除的抗辩能否成立就个案可以慎重考虑。
本案案号：
一审：（2014）怀民初字第04692号
二审：（2015）三中民终字第03948号