近年来，随着城镇化进程不断加快，各地拆迁或腾退项目工程增多，由此引发的民事纠纷案件有所增加。为预防和减少纠纷，北京二中院对近三年审理的涉及拆迁腾退纠纷的民事案件进行了梳理，于今天（7月16日）召开主题新闻通报会，并作出提示建议。
案件情况
2017年6月至2020年6月间，二中院年均审理因拆迁腾退直接引发的民事纠纷案件为100至150件，每年数量相差不大，相对比较平稳。
案件特点
纠纷产生原因
相关建议
（一）被拆迁腾退人应调整心理预期，合法合理合情主张补偿
一是转变思维方式，调整心理预期，平和面对拆迁腾退。合法的拆迁腾退具有一定公共属性，被拆迁腾退人应准确解读方案、主张合理利益，不可为满足不切实际的私利而阻碍项目推进。二是亲属间注意沟通协商以保护亲情。准确认识被拆迁腾退人、对房屋有贡献人、被占用户口人、宅基地使用权人、继承人等不同主体的利益范围，不能把亲人“拆”成冤家。三是注意保存证据。在出现委托手续不齐、夫妻一方出面、长辈疏于形成书面文件等情形时，务必留好形式合法的微信、短信、电话录音等证据。四是增强诚信意识，正确分析拆迁方案、理性对待拆迁利益、友好协商利益分配及归属，避免盲目、重复、虚假诉讼，尤其不可企图通过诉讼获得额外利益。
（二）拆迁腾退人须规范行为，让流程公开透明运转
一是科学制定实施方案。方案制定应综合考虑被拆迁腾退项目范围内的实际情况，遇到未涵盖问题应及时通过合理方式解决，不能机械适用。二是确保一以贯之。方案应一以贯之，不能因任务、进度压力，或拆迁腾退人的不同情况而轻易改变。三是规范流程。应明确经办人权限范围，不得额外承诺、随意添加条款导致发生违反审核审计规定，产生履行障碍。
（三）双方签订合同需审慎，有言在先
签订拆迁腾退协议，要注意以下问题：拆迁腾退方案及细则可作为解释合同条款的依据；被拆迁腾退人及其他相关权利人内部应达成一致意见，最好形成书面委托或财产分割协议；根据土地和房屋实际情况确定增加补偿安置利益的合法理由。具体条款应注意：被拆迁腾退人及被安置人身份确定；被拆迁腾退房屋的交付时间、迟延交付责任，补偿款及周转费的对象、标准和支付方式；安置房对象、性质、房号、面积、套数和限制条件等；拆迁腾退合同涉及的委托书、分院协议、权利人声明等归入拆迁档案。
典型案例
2015年，为配合国家基础设施项目建设，拆迁公司组织拆迁。拆迁公司3月初入户调查时，张某在《房屋估价表》《入户调查表》上签字。5月份，张某妻子作为被拆迁人与拆迁公司签订《安置补偿协议》，约定安置房3套、折抵后补偿款70余万元。2018年，夫妻协议离婚，张某分得房屋1套。后张某以前妻无权处分、恶意串通为由，起诉确认《安置补偿协议》无效。
法院经审理认为：涉讼院落房屋拆迁于二人夫妻关系存续期间、张某一直居住于此，其在估价、调查表上签字，故可认定张某对签订协议知情且同意，前妻与拆迁公司不存在恶意串通行为，前妻亦不构成无权处分；同时，无权处分并非合同无效的法定理由。据此，法院判决驳回张某诉讼请求。
案例二：《腾退实施方案》规定不完善导致合同无效
老李名下有宅基地一块、房屋五间。老李夫妇育有二子一女，老李夫妇及次子拆迁前均已去世。长子、女儿及二儿媳均系居民户口，唯有二儿媳户口在涉讼院落。村委会依合法程序通过的《腾退方案》，对老李一家情况如何签约并无规定。村委会依据《实施方案》规定认为有权确认被腾退人，便与二儿媳签订《补偿协议》，安置房1套、另支付补偿款150余万元。长子以恶意串通为由起诉确认合同无效。
法院经审理认为，村委会经合法自治程序制定的腾退方案，可用于处理腾退事项，但实施后果不能损害他人利益。本案中，《实施方案》未能涵盖老李家情形，村委会在知晓家庭成员具体状况时不征求意见，直接确定二儿媳为被腾退人，侵犯了其他继承人权利。同时，方案规定的不同补偿方式对继承人选择权影响较大。据此，法院判决确认《腾退协议》无效。
案例三：亲属缺乏证据时不能分割拆迁利益
老王夫妇育有二子，承租公房两间。妻子去世后，老王与长子一家三口居住在公房内，四人户口均在房屋内、次子户口早已迁出。2002年，老王通过拆迁获得补偿款25万元。此后，老王陪长子购买楼房一套、以拆迁款支付房款，房屋登记于长子名下。老王与长子一家居住楼房，直至其2015年去世。2019年，次子以楼房系老王遗产为由请求分割。
法院经审理认为：经申请调查令，次子未能调取到拆迁、公房分配档案。房屋拆迁、购买、登记系重大财产处置，父辈去世前一般会慎重处理。老王购房时出资、同意长子签约并登记产权，居住多年未提异议，亦未留存遗嘱。因此，次子无法证明拆迁利益及所购楼房系老王的遗产。据此，法院判决驳回了次子的请求。
案例四：腾退工作人员私下添加合同条款行为有效
村委会委托工作人员孙某与老张协商腾退事宜，签订协议时，孙某在打印补偿款后手写添加“另补偿老张配合奖50万元”。老张起诉请求付款，村委会以孙某无权限为由拒付。
法院经审理认为：孙某负责腾退谈判、签约，系村委会授权的职务行为，但未明确告知村民其权限范围。语句经鉴定为孙某添加，即构成合同条款，村委会应依约付款。孙某不当行为可另行解决。据此，法院判决支持了老张的请求。
案例五：腾退公司虽未签字盖章但已履行的合同有效
腾退公司与老刘签订《腾退协议》，约定补偿老刘200万元、支付80万元后拆除厂房、一年后付清余款。老刘签字后，腾退公司以需盖章签字为由收回协议。后腾退公司付款、拆房。一年届满，腾退公司未支付剩余款项，老刘拿出留存的合同复印件起诉请求付款。腾退公司认为合同未成立。
法院经审理认为：根据《合同法》规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，腾退公司的抗辩理由不成立。据此，法院判决支持了老刘的请求。