福州房产律师—商品房买卖合同风险防范

一、注意辨别开发商是否取得“五证”，五证指：《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。购房人在购买商品房时，应从相关政府网站查询该楼盘是否取得商品房预售许可证，并在售楼部实地查验预售许可证的原件，凡开发商未取得所售房屋的商品房预售许可证的，不应购买。购房者在查验预售许可证时，还应注意查看预售许可证是否在有效期限内及所购房屋是否在预售许可证载明的预售范围内。
二、谨慎签订认购书。签订认购书不是商品房买卖的必经程序，建议消费者不要轻易签订认购书。
三、有关房屋面积的问题。由于期房在销售时仅是依照图纸上测量的数据，房屋建成后出现一定的误差在所难免。购房者可以再合同中对套内建筑面积的误差进行约定，如约定套内建筑面积误差与总建筑面积误差同比例增减，或者将分摊面积的比例固定，从而保证房屋的使用率。
四、有关房产抵押的问题。个别开发商在商品房建设的过程中为了筹措资金，将已售房产再次抵押或隐瞒事实，将已抵押房产进行销售，这样就可能侵害消费者的利益。建议消费者在签约之前，要求开发商出具保证函或约定保证条款，还可以通过房产登记部门查询了解，以防止不必要的纠纷。
五、关于逾期交房的问题。购房者一旦面临开发商逾期交房的情形时，一定要审时度势，果断决定。对于具备了房地产开发合法主体资格、商誉良好、有实际履行合同能力的开发商而言，如果购房者愿意继续履行合同，可以采取谈判协商方式，与开发商达成延期交房协议，约定好宽展期及违约责任。如果根据工程进度大致判断，交付合格的房屋遥遥无期，则建议不要心存侥幸，或仅仅着眼开发商应付的违约金，这时应当及时解除合同，以保证购房款得到全部退还，将损失降到最低点。
六、注意合同中关于合同解除权、定金罚则、违约金等条款的约定。在合同文本的内容方面，一定要力求完备，不要怕麻烦。如果是购买期房，就算开发商向你提供的是规范合同文本，购房者也一定要对交房时间、交房标准等细节部分考虑到位，并且保证文字表达清楚、准确，如果双方在签订合同之前还有口头协议或约定，一定要以附加协议的形式附在合同之中。另外，双方记得约定好一旦因其中一方原因导致交易不能正常完成的，应如何承担相应的违约责任。